贵州思南城北温泉旅游度假基地修建性详细规划

第三章  开发思路与项目定位

一、开发思路

综合以上分析，我们提出，思南城北温泉度假基地的总体思路是：
一是以土家文化为基础。土家文化是区别于竞争产品的基础，充分挖掘土家养生文化是让温泉产品脱颖而出的关键。
二是以盐油古道为载体。本项目最终目的是打造城成首屈一指的特色“黔汤”，“盐油古道”是一个最佳的链接点。
三是以主题温泉及养生度假产品突破为核心——打造特色的度假休闲产品是核心主旨。贯彻“土家养生”的民族养生理念，以盐油古道文化主题来包装，打造“人文黔汤”； 要认清贵州温泉项目众多的现状，走精品化的路子，以档次取胜；规划不同消费者、不同时间、不同季节的各种温泉游乐和养生产品。
四是以中高端会议为支撑——主要面向中高端市场，做好会议文章。确立把会议经营做为支撑项目，使之成为央企及大型国企会议首选地；建设一流的会议设施与精品会展设施，配套精品的餐饮与客房；主抓中高端会议市场。
五是以特色主题演艺与活动为亮点——专业化、系列化、特色化、震撼化。以“土家族最具人气”“最具规模效应”的——摆手舞表演为核心，打造铜仁地区特色演艺第一品牌，在专业化、震撼化与特色化上做出水准，利用声光电等现代科技手段，以乌江为序，以山景为背景，使得本项目成为黔东北旅游的必游项目（演出的山景舞台同时也是户外泡浴区）；以特色开放式休闲街区与休闲广场为载体，融合系列化主题节庆活动，全面提升本项目的人气。
六是以主题住宅地产与旅游度假地产的融合为根本——地产与旅游互动。对住宅地产进行主题化包装，以旅游地产的创新开发实现旅游用地的地产价值。

二、项目定位

（一）主题定位

多彩贵州第一泉

（二）项目案名

思想汤
阐释：
一是政府和开发商的诉求很明确：打造贵州的精品项目，做成思南的地标性项目。 
二是温泉水的运输、消费的三高趋势和本项目的面积限制、竞争产品的特征，决定了本项目应打造中高端的温泉度假养生精品。“高端私享”将成为本项目的关键词。 
三是思南历史悠久，文化底蕴深厚，这里人才辈出，是文人、政要、将军的故里，是民族民间文艺之乡，是乌江作家群的诞生地。 
四是土家族养生文化注重养生与养神的关系，重点在养神，强调发挥“神”在养生保健中的作用。土家族养生文化的“神”主要是指人的精神意识思维活动和情感，其次指人体内在的生命力。 
五是与“茶马古道”相媲美的“盐油古道”对贵州的文化产生过深远的影响，为本项目注入丰厚的“盐油古道”人文气息，可以让温泉养生项目形成差异化的核心卖点。
综合思南历史文化底蕴和项目定位，演绎盐油古道的乌江传奇，展示黔中首郡的人文大观，将项目案名定位“思想汤”，“思”字契合思南城市名称，“思想”即“私享”的谐音，突出本项目高端定位。

（三）形象定位

土家美汤·私享乌江
阐释：
1、做足做大土家文化，本项目就有了核心的竞争力。
2、做土家文化的景区和对手很多，如何脱颖而出呢？做“美”，关注女性的“美”需求。
3、做私享的、高端的温泉养生，打好3张牌：高端的土家火疗SPA，高端的盐疗SPA ，高端的精油SPA。
4、本项目面对乌江，通过一艘“乌江船奇”借景发挥，把乌江文章用足用透。

（四）功能定位

以主体健康养生、中高端会议、特色休闲娱乐、高端休闲居住为主要功能的温泉休闲度假综合体。
其中，主体健康养生以精品主题温泉为载体、中高端会议以主题会议、酒店为载体、特色休闲娱乐以主题街区、主题演艺为载体、高端休闲居住以主题地产、景观地产为载体。

（五）目标定位

打造铜仁休闲高地，贵州省级精品项目：顺应中国进入休闲时代的大势，向国内优秀的温泉休闲平台看齐，以独一无二不可复制的文化差异化形成核心竞争力，超越思南现有休闲项目，引领整个铜仁乃至贵州的温泉休闲新高度，打造高端综合休闲平台，成为贵州省温泉旅游综合开发的样板项目。
构建黔东北精品政务商务交流客厅：充分利用思南温泉的资源优势和思南雄厚的文化底蕴，以盐油古道文化等文化要素作为支撑，融入贵州的大旅游休闲圈，构建黔东北经济圈政务商务交流活动首选的精品休闲客厅。
开创高品质温泉文化生活方式：本项目以温泉休闲养生为核心，以文化为灵魂，以主题酒店、主题演艺、主题街区、主题游乐、主题地产等高品质休闲生活要素为支撑，为黔东北的上流人群开创高品质温泉文化生活方式——给消费者奉献一盘丰盛的文化盛宴。

（六）市场定位

1、基础市场：以铜仁为核心的黔东北和黔渝湘交界区（属于土家族聚集区）中高端市场，核心需求是会议、商务交流、休闲、度假、养生、娱乐、置业。
2、核心市场：以贵阳为主的贵州省内的中高端市场，核心需求是观光、会议、商务交流、休闲、度假、养生、娱乐、高置业。
3、拓展市场：以贵阳为中转的外来中高端市场，核心需求是会议、商务交流、休闲、度假、养生、娱乐、高端运动、置业。

（八）文化氛围营造

以神秘的土家养生为灵魂，以盐油古道景观元素为载体，重意为主，重形为辅。

表现形式	元素提取	文化运用
吃的文化	土家特色+时尚经典（如茶道）	盐油古道为基调的主题餐厅，消费者在置身于盐油古道带来的厚重人文氛围中，品尝时尚意义的土家美食，展现神秘的“吃”文化。
住的文化	土家吊脚楼+人文内景	深挖土家建筑文化底蕴，内部装饰以经典的中式做配套，体现成功者的神秘“住”文化。
看的文化	摆手舞+风俗活动	以摆手舞为主，集合土家的传说、风俗活动为载体，打造以乌江为前景、以凤凰山为背景的大气磅礴的视觉盛宴。
休闲的文化	盐油古道风情商街+盐泉为主的土家火疗体系、盐疗SPA、精油SPA	以盐油古道为载体打造精品的文化商业滨水风情街，以盐泉为主打造精彩纷呈的温泉产品，让消费者体验神秘的“休闲”。

 

 
 

第四章  规划布局与重点项目

一、规划布局

（一）布局原则

1、依山就势，师法自然、就地取材，布局充分尊重项目地现状机理，做到不破坏原生态自然环境；
2、充分借景、扬长补短，项目布局做到充分利用项目外围的山体、森林、河流等景观资源，为我所用；
3、布局合理、便于消费，以人为本，充分考虑到客人的消费习惯和消费行为，让客人用最小的步行距离享受最优质的服务；
4、集约利用土地，以大型项目为核心，建设布局形成组团式结构，避免蔓延式发展；
5、尽量利用现有山形地貌和景观资源，减少基础改造，尽可能降低建设成本；
8、统一规划，分期实施的开发节奏；
9、动静分区，休闲游乐与养生度假相对隔离，有机交融的原则。

（二）功能布局

根据项目地资源现状特点及地形地貌条件，结合项目开发思路，充分考虑项目区功能特色、可操作性、开发建设步骤的科学合理性及延续性的基础上，整个规划区形成“酒店休闲区、精品商业区、养生温泉区”的功能布局。 
表4-1功能分区表

分区名称	位置规模	定位	主要功能	主要项目
酒店休闲区	位于项目地北部，规划面积约30860平方米。	乌江传奇	商务会议、住宿接待、餐饮接待、度假养生、休闲娱乐等。	乌江传奇主题酒店、土司会馆、土司美墅。
精品商业区	位于项目地中部，规划面积约8257平方米。	盐油古道风情区	休闲商业、文化体验	4D影院、风情餐厅、精品屋、茶吧、酒吧、书吧、咖啡吧、迪厅、KTV、盐疗SPA、精油SPA、瑜伽室、乌江剧场、望江台等。
养生温泉区	位于项目地南部，规划面积约27603平方米。	私享土家美汤	温泉养生、休闲娱乐、健康管理等。	接待中心（盐油公馆）、室外温泉、温泉汤屋等。

二、分区重点项目规划

（一）酒店休闲区

1、定位：四星级盐油古道文化主题酒店。
2、风格：石材外观，简洁、流畅，整体感觉大气，厚重。
3、构成：（1）酒店大堂（盐油古道展览馆）——把大堂的功能外延，把各个功能组成部分按照盐油古道的模拟场景，进行实景再现。并以盐油古道为基础，辅以贵州非物质文化遗产，建成贵州非物质文化一场的大展厅。
（2）主题客房区（贵州非物质文化遗产主题客房）——选取贵州的非物质文化一场的主要代表，包装主题客房，形成缤纷贵州人文客房。
（3）会议餐饮区（贵州非物质文化遗产体验区）——多功能厅按照盐油古道的风格进行包装，既可以做会议，又可以做餐饮，又可以做婚庆，还可以进行《盐油古道》的话剧演艺舞台。
（4）高端别墅区（土司美墅）——这里建设高端的别墅，对外出售，建筑风格为土家族的建筑艺术为基本格调，内部进行现代化的时尚装修。
（5）高端会所（土司会馆）——大堂的西侧，建设一个项目的标志性建筑土司会馆，这是高端的私人会所。
表4-2乌江传奇主题酒店指标

板块	项目			数量	单位	板块面积	备注
主题 酒店	大堂			1	㎡	540	含咖啡厅、商务吧、早餐厅、TM机、大堂经理室、市场办公室、卫生间、休憩处等
	餐饮	多功能厅		1	㎡	600	按照400人的接待规模测算
		中餐包间		15	㎡	700	其中16人包5间，32人包2间，散厅1间（4人餐桌不少于5张，可同时换台3张12人桌）。卫生间不小于6平方米。
		常规包房		6	㎡	120	10人包房，设置棋牌桌。散厅与本6间包房共用1卫生间，公共卫生间不少于12平方米，男女厕位按照6:4的比例
	会议	多功能厅，按照400人的接待规模测算	会议厅	1	㎡	600	按照400人的接待规模测算
			等待厅		㎡	50	配卫生间
			VIP室		㎡	50	配卫生间
			换衣间		㎡	50	可与贵重物品储存室合并
			同声传译室		㎡	20	与操作机房公用，分前后2间
		中型会议室	书桌型	1	㎡	100	按照50人的接待规模测算
			圆桌型	1	㎡	100
		VIP会议室	前室	2	㎡	10/个，共20	按照20人的接待规模测算。前室考虑配备卫生间
			后室		㎡	70/个，共140
	客房	行政套		4间	㎡	400	每套建筑面积不低于100平方米，卫生间设浴盆
		标准间		75间	㎡	4875	每间建筑面积不低于65平方米，卫生间设浴盆
		单人间		20间	㎡	1300	每间建筑面积不低于65平方米
		商务套		20间	㎡	1700	每套建筑面积约85平方米
		服务位		1个/16间客房	㎡	50/个，约6个，共300	每16间房设一个服务位，每个服务位含布草间1个，办公室1个，接待1个
	酒店后勤面积	厨房		1	㎡	500
		娱乐健身			㎡	1000
	行政 办公				㎡	335	含董事长办公室、总经理办公室、财务室等
合计					㎡	13500

表4-3 别墅和土司会馆指标

板块		单位	面积	数量	备注
土司美墅		㎡	3500	7
土司会馆 （局部2层）		㎡	1250	1
	会议室	㎡		2	按照10人的接待规模计算
	主餐厅	㎡		4间	16人包间2间
	茶道馆	㎡		1	可合并
	书房	㎡
	主卧			2间	总统套配置
	次卧			2间	总统套配置
	标准间			3间
	单间			2间

（二）精品商业区

1、定位： 贵州非物质文化遗产第一街。
2、策略： 以盐油古道文化为引子，面向贵州乃至湖南、重庆，重点针对贵州省的非物质文化遗产进行招商。
3、目标： 贵州文化第一街；盐油古道文化街；时尚滨水风情街；贵州文化创意品牌孵化基地；贵州现代艺术街区。
4、构成：风情街分为2个板块，一个板块是临江的盐油古道风情区，一个板块是进园区后的精品休闲半岛。
板块一：滨江风情街——盐油古道风情街
建筑风格：土家建筑风格，还原古道风貌，但并不是一味仿古，可以偶尔添加一些时尚元素，让繁华古道变得更精彩，形成生活化、景观化的主题性休闲购物街区。
主要元素：把土家的擂茶文化等分发扬光大，成为风情街的核心卖点。
板块二：精品休闲半岛
定位：这里主要的功能是“对内”，相对高端，如盐疗SPA馆、精油SPA馆、红酒吧，咖啡吧等。
建筑风格：以石材为主的外装风格，但内部装饰可以更艺术现代。 
表4-4风情商业区指标

板块	项目		单位	面积	数量	板块面积	备注
风情商业区	4D影院		㎡	200	1	200	精品影院，容纳80人左右。对外承租
	风情 餐厅	风味餐厅	㎡	200	4	800	对外承租，可承接20人/桌的小型婚宴
		土家菜馆	㎡	200	4	800	对外承租
	精品屋		㎡	50	10	500	主要针对贵州非物质文化遗产类产品进行定向招商
	茶吧		㎡	200	2	400	对外承租
	酒吧		㎡	200	2	400	对外承租
	书吧		㎡	200	1	200	对外承租
	咖啡吧		㎡	200	2	400	对外承租
	迪厅		㎡	200	1	200	对外承租
	KTV		㎡	200	1	200	对外承租
	盐疗SPA		㎡	100	12	1200	对外承租
	精油SPA		㎡	100	12	1200	对外承租
	瑜伽		㎡	100	2	200	对外承租，一般是20人规模
	乌江剧场		㎡	500	1	500	对外承租
	望江台		㎡	200	1	200
	后勤					180
合计	使用面积		㎡			7500	局部区4层，其他3层
	建筑面积		㎡			7680

（三）养生温泉区

1、思路：以乌江最有代表性的传奇代表——盐油古道和红豆杉为载体，让温泉文化升级。
2、风格：以红豆杉为温泉区的外形结构概念，对温泉的路线以盐油古道的文化节点进行景观提升，打造文化气息浓厚并且鲜活时尚的温泉产品。
3、构思：（1）七色花护佑的乌江传奇：中间的一朵红豆杉，利用地势，做成“自然”的“喷泉口”，周围七多花做成七个颜色的特色泡池。
（2）三蒂同梗：设计三个组团，两个开发式组团，其中一个主要功能吸水娱乐，另一个为土家文化养生区。另一个为半开放式组团，主要为高端水疗SPA，名称暂定为思南养生营。
（3）土家美汤屋：西侧山坡上，依地势建设精品私享高端的汤屋。
（4）设计风格：古朴厚重的石材设计，加上现代时尚的配套设施，并辅以盐油古道的景观文化节点。
（5）盐油古道文化长廊：把思想汤的人文深度，通过传奇的盐油古道进行升级，尤其是思南养生营，把“私享”做到极致。
4、构成：（1）接待中心（盐油公馆）——以盐油古道的“驿站”形式出现，让消费者感受不一样的文化温泉养生氛围，让温泉养生升级。石材为主，嵌入土家建筑文化符号，，并由“盐油古道”经典标示，古朴厚重，低调不张扬，彰显人文气息。包括登记、更衣室，按照“盐油古道”的文化，巧妙植入，满足消费者的好奇心和求知欲。
（2）快乐乌江水乐区——本区规划水游乐项目。根据本区块的面积，建议做精品项目，如水幕电影和水上攀岩。包括乌江船号（改造成船号形式的的滑梯）、乌江飞渡（旋涡池）、强渡乌江（冲浪）、乌江传奇（水幕电影）、盐之有道（水上攀岩）、乌江栈道（水上平衡木）等水上游乐项目。
（3）土家文化养生区——土家72美肤汤。汲取土家养生文化特征，精选其代表，组成精彩的温泉产品结构。面积限制，无法做成72个泡池，但可以做成72种泡浴方式。以石材为主的形态各异的泡池，点缀时尚配套，并辅以盐油古道景观小品进行串联。包括本草汤、香茗六品、名木汤、双重酒汤、芳香花汤、奇妙果汤、无泉汤、七色温泉等多种泡浴方式。
（4）土司私享SPA区——火疗+盐疗SPA+精油SPA高端SPA区，以火疗为特色，以“盐疗SPA”“精油SPA”呼应盐油古道文化，打造贵州首屈一指的人文养生区。以土家火疗为代表，融合现代理念，打造铜仁乃至贵州最具民族风情的高端SPA。
表4-5养生温泉区指标

板块	项目		单位	面积	数量	板块面积	备注
温泉接待中心	接待大堂		㎡	170	1	170	登记 接待
	更衣区	男更衣	㎡	380	1	380	其中含更衣区（180个柜），淋浴区，搓背区，二次更衣，精油按摩 干蒸湿蒸 布草间。
		女更衣	㎡	430	1	430	其中含更衣区（128个柜），淋浴区，搓背区，二次更衣，精油按摩 干蒸湿蒸 布草间。
	预热区		㎡	135	1	135
	Vip接待		㎡	35	1	35
	办公		㎡	25	2	45
	商店		㎡	30	1	30
	简餐		㎡	198	1	198
	厨房		㎡	56	1	56
	茶室		㎡	134	1	134
	棋牌室		㎡	20	2	40	带洗手间
	休息大厅		㎡	125	1	125	兼足疗大厅35位，含简餐水吧。
	按摩室		㎡	31	5	158	3人间2间 2人间2间 1人间1间共11位
	后勤通道		㎡	929	1	929	其中含库房 设备机房 过厅 后勤通道等
	地下一层后勤区		㎡	722	1	722	其中包含设备机房，技师休息室，员工就餐区、厨房、男女员工淋浴更衣区、商品库、酒水、干货库、保鲜库、冷库等。
	盐油公馆温泉接待中心		㎡	3587	1	3587	接待中心总面积
室外温泉	室外温泉		㎡	10000	1	10000	其中含温泉泡池36个、，spa小屋7个、含交通及服务吧台 不计建筑面积。
温泉汤屋	温泉汤屋		㎡	204	5	1020	含汤屋5个，每个204㎡，每个汤屋含3个温泉浴缸。
合计	建筑面积		㎡	4607	1	4607	温泉接待中心和温泉汤屋建筑面积

 

三、总体经济技术指标

表4-6 总体经济技术指标表

项目		计量单位	规模
规划总用地		M2	66720
用地内建筑总面积		M2	32533
1	乌江传奇大酒店	M2	13500
2	土司美墅	M2	3500
3	土司公馆	M2	1250
4	盐油古道风情街	M2	7680
5	盐油公馆温泉接待中心	M2	3587
6	室内养生温泉	M2	1200
7	土司华庭温泉汤屋	M2	816
后勤		M2	1000
平均层数		层	2.68
容积率		——	0.48
停车位		辆	107
总建筑密度		%	17.12
绿地率		%	59.82

四、用地规划

项目区规划总用地66720平方米顷，其中建筑用地11417平方米，占规划总用地的17.12%，道路、广场用地15386平方米，占规划总用地的23.06%，公共绿地39917平方米，占规划总用地的59.82%。用地平衡表如下：
 
 
 
表4-4 用地平衡表

项目	计量单位	数值	比例（%）
度假区规划总用地	M2	66720	100
建筑用地	M2	11417	17.12
道路、广场用地	M2	15386	23.06
公共绿地	M2	39917	59.82