江华•城市旅游综合体建设项目可行性研究报告
目 录
第一章 项目研究依据、内容与过程 1
一、研究工作的依据 1
二、研究工作范围 3
三、进行重点研究的课题 4
四、研究工作的指导思想 4
五、研究工作的原则 4
六、项目研究过程 5
第二章 项目总论 6
一、项目基本信息 6
二、承办单位简介 6
三、项目的提出 7
四、项目指导思想 7
五、项目遵循原则 7
六、总体目标 8
七、项目建设目标 8
八、项目实施期限 8
九、项目研究结论及建议 9
第三章 项目背景及必要性 11
一、项目建设背景 11

（一）政策背景 11
（二）市场背景 12
二、项目建设的可行性 14
（一）万达广场成功秘密 14
（二）未来十年学太古 15
（三） 江华·城市旅游综合体建设可行性小结 16
第四章 项目投资环境及建设条件分析 18
一、区位条件 18
二、综合体周边城市业态分析 18
（一）项目地周边公园绿地分布 18
（二）项目地周边项目分析 19
（三）贵阳北站周边业态分布调查 20
第五章 项目市场分析及 SWOT 分析 21
一、市场分析 21
二、SWOT 分析 23
（一）优势分析 23
（二）劣势分析 24
（三）机遇分析 24
（四）威胁分析 25
第六章 项目发展目标定位 26
一、总体定位 26

二、主题形象定位 26
三、发展目标 26
第七章 项目建设规模及内容 28
一、项目建设规模 28
二、项目建设内容 28
三、结论 32
第八章 项目设计方案 33
一、项目总图规划 33
（一）规划依据 33
（二）规划原则 34
二、规划理念 34
（一）可行性 34
（二）可持续性 35
三、规划布局 35
四、总体规划及功能分区 35
（一）总体规划 35
（二）总体功能分区 35
五、结构设计 37
（一）设计依据 37
（二）数据参数 37
（三）设计要求 37
（四）设计内容 37

六、给排水设计 38
（一）设计依据 38
（二）规划原则 38
（三）用水量预测 38
（四）供水水源 38
（五）供水管网 38
（六）节水要求 39
（七）排污水规划原则 39
（八）污水量预测 39
（九）污水出路 39
（十）污水管网 39
（十一）雨水规划原则 39
（十二）排水体制及雨水设计标准 39
（十三）雨水设施 40
（十四）雨水管网 40
七、 电力工程规划 40
（一）设计依据 40
（二）规划原则 40
（三）负荷预测 40
（四）10 千伏系统规划 40
（五）电缆沟（排管）规划 40
（六）照明系统规划 40

八、通信工程规划 41
（一）规划原则 41
（二）固定通信需求量预测 41
（三）通信设施规划 41
（四）移动通信规划 41
（五）通信管道规划 41
九、环卫工程规划 41
（一）规划原则 41
（二）规划目标 41
（三）垃圾量预测 42
（四）环卫设施规划 42
十、综合管线规划 42
（一）规划原则 42
（二）平面综合 42
（三）竖向综合 43
十一、地下水工程规划 43
（一）地下水 43
（二）中水 43
第九章 项目节能方案 45
一、节能依据 45
二、节能原则 45
三、节能措施 45

（一）建筑材料节能 45
（二）给排水节能 46
（三）暖通节能 46
（四）电气节能 46
（六）节约能源 46
（七）其它 47
第十章 环境保护与安全措施 48
一、环境保护 48
（一）保护标准 48
（二）保护目的 48
（三）保护措施 48
二、消防安全 48
（一）设计依据 48
（二）采取措施 48
（三）安全工作职责 49
三、防震防灾 50
第十一章 项目管理与实施进度 52
一、项目管理 52
（一）组织架构 52
（二）组织管理 52
（三）实施原则与步骤 52
（四）组织分工 52

（五）人力资源 54
（六）人员培训 54
二、项目实施计划 54
（一）项目实施工作计划 54
（二）项目实施工作要求及任务 54
（三）项目实施进度安排 54
（四）分期建设项目 55
（五）项目保障措施 58
三、 工程招投标 58
（一）项目招投标说明 58
（二）招标工作依据 59
（三）招标工作原则 59
（四）招标工作内容 59
（五）招标组织形式 60
第十二章 环境影响评价 61
一、环境质量现状 61
二、采取措施 61
三、环境绿化 62
四、环境影响评价 62
第十三章 社会效益评价 63
一、社会效益 63
二、文化效益 64

三、环境效益 64
四、经济效益 64
五、就业效果分析 64
六、分配效果 65
第十四章 投资估算与资金筹措 66
一、投资估算 66
（一）建安工程投资费用编制依据 66
（二）工程建设其他费用计算依据 66
（三）其它 66
（四）投资估算说明 66
（五）总投资估算 67
二、资金筹措 72
（一）引资渠道 72
（二）资金偿还方式 72
（三）贷款还款分析 72
（四）资本金结构分析 72
三、偿债能力综合评价 72
第十五章 财务基础数据估算 74
一、预测依据 74
二、财务方面有关说明 74
三、财务数据具体估算 74
第十六章 财务报表和财务效益分析 82

一、主要财务指标 82
（一）盈利能力分析 82
（三）偿债能力分析 82
（三）营运能力分析 83
（四）项目成长及盈利能力 83
（五）财务效益动态分析 83
（六）财务综合指标分析 84
（七）项目财务状况的综合分析 86
二、财务分析结论 86
第十七章 项目风险分析与对策 87
一、不确定性及敏感性分析 87
（一）风险分析之盈亏平衡分析 87
（二）风险分析之敏感性分析 87
二、存在风险分析 88
（一）政策与环境风险 88
（二）项目工程管理风险 88
（三）财务风险 88
（四）项目运作风险 89
（五）市场风险分析 90
（六）行业竞争风险 91
三、总体对策 91
第十八章 结论与建议 93

一、结论 93
二、建议 93

第一章 项目研究依据、内容与过程
第二章 项目总论
10.项目重要指标：资产负债率 7.593  ％，投资利润率为 27.317 %，营业净利
率为 45.363 %，投资利税率为 30.525 %，资产投资报酬率为 2.047 %，动态投资回 收期（全投税后）6.6991  年，财务净现值率 63.27  ％（全投税后）。
1.项目名称：江华·城市旅游综合体建设项目
2.项目承办单位：铜仁市江华房地产开发有限责任公司贵阳分公司
3.承办单位性质：有限公司
4.项目地址：贵州省贵阳市观山湖区东南侧，长岭南路与黔灵山路交汇处
5.项目建设性质：新建项目
6.项目建设规模：
（1）土地出让规划面积 规划总用地面积：53589.1 ㎡； 计容用地面积：35938 ㎡；
（2）规划建筑面积 总用地面积:53589.1 ㎡； 总建筑面积：351945.8 ㎡。
（3）容积率：5%；
（4）建筑密度：30%；
（5）绿地率：35%。
8.项目资金来源：全部由企业自筹解决
9.项目收益情况：总营业收入为 882171.16    万元，利润总额为 501116.09 万
元，上缴所得税为 88327.21    万元，税后利润总额为 412788.88 万元。
二、承办单位简介
铜仁市江华房地产开发有限责任公司前身为沿河土家族自治县宏达房地产开 发有限责任公司，AA 级企业，注册资金 2.5 亿元。旗下有沿河土家族自治县江华 建筑有限责任公司、铜仁市明都商业管理贸易公司、铜仁市锦江园林绿化工程有 限公司、铜仁江华国际酒店管理公司、 铜仁市江华房地产开发有限责任公司（贵 阳分公司）、 铜仁市江华房地产开发有限责任公司（沿河分公司）、贵州江华房地 产开发有限责任公司、铜仁市华美物业服务有限责任公司、贵州江华旅游产业投
资有限责任公司等，是省内极具实力和较强开发能力的知名地产开发企业，也是 铜仁商会副会长企业。
自 2005 年公司到铜仁市碧江区发展以来，已开发了“江华·锦江怡苑、江华·国 际、江华·明都、江华·佳苑”等项目。已开发的“锦江怡苑”小区已申报建设 部争创人居生态品质住宅小区，江华国际、江华明都项目创铜仁地区标志性建筑。
几年来先后向国家纳税近 1000 万元；先后投入扶贫济困、新修公路、助学、
人畜饮水等光彩事业 500 多万元。先后荣获省、市、区授予“先进私营企业”、“热 心扶贫光彩事业先进单位”、“纳税先进企业”、“重合同守信用企业”、“贵州民营 企业思想政治工作先进单位”、“贵州省优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中 国优秀民营企业家”。
三、项目的提出
贵阳市作为“中国避暑之都”和“国际知名旅游目的地，在全国受到广泛关 注。但是，作为旅游城市主体的贵阳市，却缺乏著名的标志性旅游支撑项目，市 内旅游景点小型分散，体量不大；城市建筑沿街排列，密度大，缺乏公共开放空 间，且造型生硬、色调单一，缺乏纵深绿化，欠缺城市个性活力；游客的“贵阳 印象”仅停留在的“爽爽的气候”和“景区交通换乘站”的层面，对于贵阳的城 市特色尤其是城市人文景观印象不深。为此，提出了“江华·城市旅游综合体” 建设项目，该项目立足于打造具有时代气息和独特贵州魅力的城市旅游地标形象， 对提升贵阳市的旅游品牌形象，让游客“记住贵阳，流连筑城”具有重要意义。 项目已完成土地交易手续，完成《土地勘测定界技术报告书》、《地质灾害危 险性评估报告》、《压覆矿产资源评估报告》、《环境影响报告书》、《规划总图 会签》（含交通、生态、人防等，不含消防），取得中华人民共和国《土地使 用批准书》、中华人民共和国《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》， 施工队伍已经进场正在施工。
四、项目指导思想
（1）结合贵州典型的喀斯特山水特征，梯田风光，融入城市天坑、山水萦绕、 本土植物、民俗元素、旅游体验等，将本项目打造成为城市山地旅游综合体。
（2）项目以科学发展观为指导，按照因地制宜、合理布局、节约资源、生态 持续发展的总体要求，将文化与科技融合，达到双驱动、双提升，整合内外的技
术资源、信息资源、产品资源，形成有效的文化与科技深度融合的产业链。实现 社会效益、生态环境效益和经济效益三者统一、协调发展。
（3）项目以企业为主体、以项目为支撑、以政策为保障、以创新为动力，将 政府引导和市场机制相结合，结合智慧旅游发展及旅游综合服务，将本项目打造 成为贵阳市乃至贵州省的智慧旅游调度中心和全省旅游大数据发布中心，打造贵 州旅游总部基地。
五、项目遵循原则
（1）统筹规划和有序推进相协调原则 科学规划、合理布局，明确江华·城市旅游综合体发展目标和功能定位，项
目的建设和观山湖区区发展相衔接，按规划区的规划要求，分批实施、有序推进， 形成整体效应，提高资源配置效率，进一步完善江华·城市旅游综合体与其它产 业的链接关系，从全局的、发展的观点来统筹当地经济协调发展，促进区域经济 结构的优化升级。
（2）政府推动和市场运作相配合原则 充分发挥政府在规划、建设和管理方面的主导作用，建立和完善公共服务平
台，营造良好的发展环境，鼓励多种所有制企业投资建设，提高江华·城市旅游 综合体区服务质量和水平。并充分发挥市场机制在资源配置中的基础性作用，以 市场为导向，立足观山湖区的建设，根据市场需求灵活发展江华·城市旅游综合 体，建立以市场为导向的经营管理模式，达到“满足顾客需要、获取经营利润” 的目的。
（3）因地制宜，适度超前原则
规划应与贵阳市的社会发展战略衔接，依托本地资源，明确优势，抓住机遇， 预见未来江华·城市旅游综合体发展的可能性，高起点和高标准地引导江华·城 市旅游综合体的发展。在充分研究贵州地域文化的基础上，要因地制宜，突出生 态低碳意识、注重民族文化传承、彰显地域文化特色、反映时代进步特点。避免 新区建设千城一面的“特色危机”。通过创意和策划，塑造具有明显差异性的形象。 针对贵州的地域性差异，结合现有资源和发展方向，应有明确的产业定位，在具 体的产业类型上也应有侧重，而不是一哄而上，导致各城市间的城市综合体结构 的雷同和规划区间的同质恶性竞争。同时，适度超前规划，强调规划的前瞻性、 发展中的弹性和实施中的可操作性。
（4）可持续发展原则 充分利用观山湖区区在环境与气候的优势，在规划设计和开发过程中，要突
出“环境就是生产力”的原则，进一步加强对生态环境的保护和建设，保持人与 自然的和谐关系。以可持续发展为目标，保护、开发、利用相结合，实现生态、 经济、社会效益的协调发展。
六、总体目标
江华·城市旅游综合体应以文化旅游为载体，集贵州山地生态体验、贵阳旅 游集散服务、贵州旅游资源展示、旅游企业办公、旅游众创空间、旅游商品交易、 从业人才培训、旅游综合调度、出境手续办理、国内外行业交流等功能为一体的 贵州旅游总部基地，以及具有市场吸引力的城市休闲旅游空间。贵州旅游产业大 厦顺应贵州旅游发展需求，力争成为贵州省升级版的旅游窗口，贵阳市乃至贵州 省文化旅游新地标，以及贵阳城市旅游核心吸引物之一。
七、项目建设目标
1、结合贵州典型的喀斯特山水特征，梯田风光，融入城市天坑、山水萦绕、 本土植物、民俗元素、旅游体验等，将本项目打造成为城市山地旅游综合体。
2、结合智慧旅游发展及旅游综合服务，将本项目打造成为贵阳市乃至贵州省 的智慧旅游调度中心和全省旅游大数据发布中心，打造贵州旅游总部基地。
3、充分发挥产业聚集效应，将本项目打造成为省内外旅游企业总部基地，打 造旅游产业集群经济。
4、充分挖掘贵州省地方民俗文化，打造老贵州风情水街以及夜郎文化长廊， 并将其融入建筑内外部环境及服务功能，将本项目打造成为旅游营销中心、教育 培训中心。
5、有效利用金融手段，将本项目打造成为城市山地旅游金融中心、众创基地， 与华融、华创证券等金融机构建立企业联系。
6、设置外交机构、总领事馆、落地签证中心等办事处，塑造贵阳新时期的文 化旅游新地标。
八、项目实施期限
拟在项目建设时间 2016 年 7 月——2019 年 7 月 3 年内达到本报告提出的建 设规模目标，
规划分为三个阶段：
□项目准备前期
□项目建设期（第一期、第二期）
□项目竣工验收期
项目建设期 3 年，运营期 17 年，财务计算期 20 年（含 3 年建设期）。该规划 区建成后，其收益可继续投入项目后期运作过程中，使项目继续发挥收效，为加 快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定程度的 交叉。
九、项目研究结论及建议
1.结论： 江华·城市旅游综合体项目的建设，以文化旅游为载体，集贵州山地生态体
验、贵阳旅游集散服务、贵州旅游资源展示、旅游企业办公、旅游众创空间、旅 游商品交易、从业人才培训、旅游综合调度、出境手续办理、国内外行业交流等 功能为一体的贵州旅游总部基地，不仅符合国家的有关文化产业政策，也符合观 山湖区的整体规划，同时还符合本项目的长远发展目标。其建设满足了贵州旅游 市场的需求，项目建设是很有必要的。
该项目具有比较完整的规划思路，有别于一般城市综合体，依托当地得天独
厚的区位条件和“湖山之间”的自然景观，以文化创意为核心，注重原山地文化 的同时，进行贵州喀斯特山地景观再造，将极大的美化环境，必将对目标客户产 生巨大吸引力，让游客不仅满足观赏的基本需求，还满足其深层次的心理诉求， 并且包罗各国新兴创意文化展示，让步入创意文化区成为穿越时空的旅行。该项 目针对不同人群设定了旅游休闲娱乐圣地，从而变成多元化特色品牌，吸引客源。
该项目建设在财务方面，绝大多数财务指标均优于行业平均水平，经济效益 较好，对于投资的收回较快。项目为解决当地的劳动就业、人民增收、国家创税 创造了良好的条件，社会效益突出。
本项目的策划、规划和设计理念具有国际性、文化性、创新性和前瞻性，是 国际先进规划设计理念和本土化运作的完美结合。项目建成后，将对观山湖区乃 至贵州省的休闲旅游的发展产生良好的影响。
本项目市场定位清晰，产品设计针对性强，具有可靠的市场支撑。 本项目有较好的经济效益，在财务上可行。主要资金收入以旅游及旅游相关
的产业经营为主，商业销售为辅。包括：酒店收益、和旅行社合作收益、和旅游 相关产业合作收益、商业及写字楼租赁收益、各政府三方合作的交易平台收益等 及部分商业销售。
投资回收期（含本金及利息）：2016 年至 2018 底建成开业（3 年），2019 年 至 2023 年为投资回收期（5 年）。
综上所述，经全面分析论证，本报告认为江华·城市旅游综合体项目的建设 非常必要，其不仅有制度保障、有资金保障、有技术实力保障，还有招商引资政 策保障。建成后具有广阔的市场前景和较高的经济效益。各项财务评价指标和投 资利率都符合国家标准与要求。
2.建议：
（1）建议各级政府及相关部门在政策上予以大力支持，保证项目的顺利进行 和可持续发展。
（2）建议建设单位应抓紧工程前期工作，做好工程前期概念性规划、风格统 一设计、勘察测量等准备工作。
（3）建议建设单位抓紧工程的上报审批工作和资金筹措工作。
（4）积极做好项目的招投标、专业人员的选拔招聘、建设项目工程的发包和 有关设施设备的采购等工作，以保证项目建设按计划顺利进行。
（5）建议项目在运作过程中要积极探索和积极利用和挖掘贵州省丰富的山地文 化资源和喀斯特地貌风光，拓展贵阳北部集散地的旅游功能（设置如：旅游大篷 车旅游交通体系、智慧旅游服务咨询中心、度智慧旅游展示中心、出租车换成中 心等），丰富项目的旅游服务功能，提高项目开发意义。
（6）在工程建设过程中，要特别注意对生态环境的保护，施工时的高填深挖、 废方废水等，都要尽量减少对生态环境的破坏，协调处理好开发与保护的关系； 同时项目建设要严格按照总体规划进行，要加强工程建设的监督和管理，以确保 工程质量。
（7）建议在文化上不断挖掘本地资源，提升“品牌力”，把贵州的内力与外 力充分融合。
（8）建议建设单位在打造“懂贵州·享世界”的同时，积极做好项目的包装 和宣传促销工作，全面开发客源市场。 
（9）本工程应尽快上马，项目建成后的运营模式、管理方案应及早规划、准 备，使项目建成后的经营工作能尽快进入正轨，产生预期的社会和经济效益。

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