中国凉都生态水城营盘山康养呼吸小镇建设项目

目 录
第1章 项目总论 1
1.1 项目概况 1
1.2 编制范围、原则及依据 2
1.3可行性研究的主要内容 4
1.4项目建设单位简介 4
1.5项目建设的必要性 5
1.6项目建设规模及主要建设内容 7
1.7主要经济技术指标 8
1.8资金筹措 8
1.9结论和建议 8
第2章 项目建设背景与必要性 10
2.1项目建设背景 10
2.1.1世界旅游业发展的趋势 10
2.1.2我国旅游业发展的方向和趋势 12
2.1.3城镇旅游发展现状 13
2.1.4水城乡村旅游发展现状 14
2.1.5旅游产业与脱贫攻坚相结合成为扶贫新模式 15
2.2项目必要性分析 16
第3章 项目建设目标、规模与内容 21
3.1场址选择 21
3.2项目总体定位 23
3.3项目总体建设原则 24
3.4 工程建设条件 25
3.4.1地形、地貌及工程地质条件 25
3.4.2水文、气候 25
3.4.3资源条件 26
3.4.4人口概况 28
3.4.5交通 28
3.5项目总体建设规模 30
3.6项目建设具体内容 31
第4章 项目设计方案 34
4.1项目总体构思和功能分区 34
4.2用地规划 34
4.3项目平面图 35
4.4主要设施工程设计方案 36
第5章 工程设计方案 42
5.1给水工程规划 42
5.2电气工程 43
5.3环卫设施工程规划 44
5.4管线综合工程 45
第6章 环境影响与保护 48
6.1环境保护标准 48
6.2项目周围环境质量现状 48
6.3主要污染因素分析 49
6.4主要污染防治措施 50
6.5绿化 53
6.6环境保护规划 54
6.7环境影响评价结论 55
第7章 劳动安全与卫生 56
7.1设计依据 56
7.2卫生措施 57
7.3预期效果及评价 57
第8章 节能 58
8.1 用能标准和节能规范 58
8.2节能措施 59
第9章 安全与消防 63
9.1消防规划 63
9.2消防设计 64
9.3抗震设计 66
9.4防病规划 67
9.5人防工程 67
第10章 项目实施进度安排 69
10.1项目工程实施计划 69
10.2项目实施横道图 69
第11章 组织机构及管理 71
11.1项目组织机构 71
11.2组织机构图 71
11.3劳动定员和人员培训 72
第12章 项目管理与工程招投标 74
12.1项目管理 74
12.2工程招投标 76
第13章 项目投资估算和资金筹措 81
13.1 投资估算依据 81
13.2 建设投资估算 82
13.3 流动资金 84
13.4 资金筹措 85
13.5 扶贫模式 85
第14章 财务评价 88
14.1编制依据 88
14.2 项目运营成本估算 88
14.3 营业收入预测 89
14.4 财务评价结论 91
第15章 社会评价 92
15.1经济效益分析 92
15.2社会效益分析 93
第16章风险分析 99
16.1不确定性分析 99
16.2敏感性分析 99
16.3资源风险 99
16.4市场风险 100
16.5环保风险 100
16.6资金风险 100
16.7工程设计方案风险 101
16.8综合风险评价 101
第17章结论与建议 102
17.1结论 102
17.2建议 102

第1章 项目总论

1.1 项目概况

1.1.1项目名称

中国凉都生态水城营盘山康养呼吸小镇建设项目

1.1.2项目建设地点

项目位于贵州省六盘水市水城县营盘山高峰村，毗邻水盘高速公路，距离六盘水市90公里，距离水城县75公里，项目建筑面积42580平方米，占地面积115019.61平方米（172.53亩）。

1.1.3项目建设单位

水城县旅游文化投资有限公司

1.1.4项目总投资

本项目总投资为人民币22050.98万元

1.1.5项目负责人

杨波

1.1.6联系电话

0858-6621592

1.2 编制范围、原则及依据

1.2.1编制范围

依据法律法规，水城县总体规划，对项目建设的必要性，建设规模，项目建设技术方案，投资估算及经济效益和社会效益等方面进行分析研究。

1.2.2编制原则

1.统一规划、分步实施、合理布局、因地制宜的原则
从实际出发，做到规模适宜、功能适用、经济合理。坚持实事求是的原则、把握“三重一大”格局。合理确定营盘山康养呼吸小镇建设项目规模，做到符合安全、卫生、节能、环保和使用功能齐全等方面的基本要求。
2.保护与建设开发相结合、保护第一的原则
本项目的开发和建设，应有利于现有良好自然资源的有效保护，保持和稳定自然生态平衡，使之得到永续的利用，这是实现中国凉都生态水城营盘山康养呼吸小镇建设项目可持续发展而必须长期坚持的强制性规定。
3.坚持社会效益、经济效益、环境效益三者统一的原则
强调“三统一”的原则是我国社会主义市场经济的本质要求，任何片面强调某一方面效益的作法都是不利于本项目建设的。没有社会效益，项目的发展和市场容量就会失去基础；没有经济效益，项目经营者的积极性必然会受到挫伤，项目的经营就会失去动力；没有环境效益，项目的可持续发展和旅游资源的永续利用就无法实现。
4.统一标准，规范建设。
按照完善功能，满足基本需求的思路，结合本项目周边的实际情况和国家相关标准完成项目建设。

1.2.3编制依据

1、《中华人民共和国城市规划法》；
2、《中共中央国务院关于促进中西部崛起的若干意见》；
3、《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）；
4、《贵州省旅游业发展总体规划2012-2025》；
5、《六盘水市城市总体规划(2013-2030年)》；
6、《六盘水乌蒙山国家地质公园总体规划》；
7、《水城县全域旅游发展规划》；
8、《水城县十三五旅游发展总体规划》；
9、《水城县营盘乡发展总体规划》；
10、《水城县营盘乡精准扶贫规划》
11、《投资项目可行性研究指南》(试用版)；
12、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
13、国家发展计划委员会（2001）9号文《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行办法》；
14、项目委托方提供的原始设计资料和其它基础资料。

1.3可行性研究的主要内容

项目建设背景及必要性
项目选址及建设条件
建设规模与建设内容
工程技术方案和辅助设施
环保、节能、安全与消防
项目实施计划
组织机构与人力资源配置
工程招投标
投资估算和资金筹措
效益分析
风险分析

1.4项目建设单位简介

水城县旅游文化投资有限公司成立于2015年10月，注册资金20000万元，法人为杨波。公司主要从事旅游文化产业的资源投资和开发，公园和游览景区景点、住宿、餐饮、旅游交通、水上旅客运输、旅行社业及相关业务开发与经营，旅游商品研发投资，文化、体育和娱乐业开发与经营，旅游节庆、文化活动、会展、体育赛事、休闲体育开发，旅游文化项目策划、规划、建设、管理，旅游文化广告，旅游文化体育地产开发，文化艺术服务，网络艺术服务，其他文化服务，文化体育用品、设备及相关文化产品的生产和销售；项目管理、项目建设、项目代建、资产管理、土地一级开发、土地管理、土地收储. 农业旅游基础设施和农业产业园区旅游项目投资、规划、建设及运营；投资农旅一体发展；投资农特旅游产品深加工；提供中小旅游商品企业和现代新型农业产业化经营主体投资服务；农用旅游物资和农特旅游商品的开发、生产及销售；农业技术研发、推广和转让；农产品仓储服务；土木工程。农业旅游项目投资及管理、畜牧业项目投资及管理、水利项目投资及管理；造林苗、城镇绿化苗、经济林木、花卉、一般林木种子、林木良种的种植及销售；旅游建材的研发、生产及销售；城镇造林绿化；珍稀野生植物的调查保护、开发规划设计与实施。

1.5项目建设的必要性

新世纪以来，我国旅游业始终坚持服务民生，旅游业的增收富民功能越来越凸显。特别是西部旅游资源广乏分布于广大农村地区、贫困山区、民族地区，发展乡村旅游成为农民增收致富的新途径，农村脱贫奔小康的新引擎。
旅游扶贫是开发式扶贫的一种创新方式，由于推动精准扶贫攻坚、农村就业和生态保护的有机结合，我国乡村旅游模式得到了世界旅游组织的高度认可，乡村生态旅游成为世界旅游组织重要观测点。旅游业是市场化程度很高的产业，每实现1人直接就业，可以带动5人间接就业；每增加1元收入，可以带动相关产业7到10元的收入。在贫困地区发展旅游业，农民可以通过劳务投入、旅游服务和直接就业增加收入。
根据国家、省、州各级部门有关“精准扶贫”精神，结合水城县营盘乡自身自然景观、人文环境优势旅游资源，项目承担单位提出本项目建设，在水城县营盘乡开发乡村旅游。通过本项目建设，实现国家、省、市各级部门“旅游扶贫”目的，带动项目实施地及周边乡镇农户致富增收，提高水城县整体经济水平。 
一是能进一步提升水城县生态旅游的核心吸引力，为壮大六盘水市域旅游提供强有力的支撑，本项目是以康体养老为核心，以良好的生态环境为特色，以运动为配套的瑞士风情小镇。将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目，在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游的趋势下，本项目将成为六盘水市城郊的重要休闲度假基地。 
二是加快小城镇建设，促进新型城镇更快转向特色与专业城镇和现代化城镇，该项目的开发要摆脱单纯景点建设的套路，将区域所有资源纳入旅游资源体系，构建特色旅游区域，形成对不同消费群体的吸引，通过人流、物流、信息流的通道开拓，形成旅游深层次开发，突出以旅游带动主导产业的优势产业，强化房产、休闲、旅游等各行业在产业链中的连带关系，从而强力带动村镇的城市化进程。  
三是能迅速集聚人气，实现城镇的中心化和整体土地价值的升值，将景区开发深化为区域发展的策划思路，对于促进城乡一体化发展也具有一定的启发作用。项目所在地既有乡村的自然环境，又有城市的生活便利，借区域旅游开发进行新镇完善功能的建设，同时利用城市扩张的大环境，迅速打通产业链，打造有特色的旅游新镇。

1.6项目建设规模及主要建设内容

项目位于贵州省六盘水市水城县营盘乡高峰村，毗邻水盘高速公路，距离六盘水市90公里，距离水城75公里，项目占地面积115019.61平方米（172.53亩），建筑面积42580平方米。
建筑包括高端瑞士风格山地酒店、独栋式木屋、民宿、大众风情休闲商业街、运动式场馆、手工艺区、游客接待服务中心及配套建筑等。本项目采用瑞士风格的建筑形式，着重在院落空间、屋顶形制、色彩配搭、序列铺成等方面对“瑞士风情小镇”的特色要素进行挖掘。建筑群落讲究与自然的和谐，并通过“前序、过渡、高潮、升华”的空间叙事方式来达到步移景异、巧夺天工的观感。规划借鉴以上思路，顺应规划区地势由南到北逐渐升高的特点，结合事物对人感官刺激的不同层面，采取“功能”叙事的方式由“眼”到“心”让人获得身、心的净化和升华。
中国凉都生态水城营盘山康养呼吸小镇建设项目建成后将是以“生态体验旅游”为核心理念，集康体、养老、休闲、度假四大功能为一体，强调健康理念的特色旅游胜地，该项目同时还具有满足市场需要、增加就业、拉动经济增长等功能。
 
 

1.7主要经济技术指标

表1.7-1主要技术经济指标表

序号	指标名称	单位	数量	备注
1	项目占地面积	m2	115019.61	172.53亩
2	建筑占地面积	m2	13000	约19.5亩
3	项目总投资	万元	22050.98
3.1	建设投资	万元	19050.98
3.2	铺底流动资金	万元	2000
3.2	预备费用	万元	1000
4	营业总收入	万元	8865.42	含税
5	营业税金及附加	万元	574.48	正常达产年
6	利润总额	万元	2877.86	正常达产年
7	所得税	万元	719.47	正常达产年
8	税后利润总额	万元	2158.40	正常达产年
9	投资回收期（含建设期）	年	9.66	所得税前
10	投资回收期（含建设期）	年	12.22	所得税后

1.8资金筹措

本项目总投资22050.98万元，项目所需资金由企业自筹加申请扶贫子基金，自筹20%，申请扶贫产业子基金80%，期限15年，年利率4.8%。

1.9结论和建议

在经济效益方面，该项目总投资22050.98万元，年正常营业收入8865.42万元，年所得税719.47 万元，税后净利润2158.4万元，静态投资回收期为12.22年（含建设期），建设期为24个月。各项财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。 
在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，项目建成后，就业岗位优先考虑贫困户就业。小镇内的商业经营项目优先考虑贫困户参与经营。预计本项目可带动350余户贫困户（每户3-4人）脱贫致富，人均年增收可达2-5万元。每年可新增税收收入共计1293.95万元。项目建成后可辐射项目周边十余个乡村，从而提高群众生活质量和水平、利于区域旅游品牌形象的打造。同时,项目将会盘活当地特色农副产业、物流产业、旅游相关产业，由项目投资企业提供创业帮扶，包括资金和技术培训，带动农民脱贫致富。
在生态效益方面，中国凉都生态水城营盘山康养呼吸小镇建设项目
的旅游开发对丰富区域旅游形式、植被恢复、民俗文化保护等方面都有较好效果，瑞士生态风情小镇项目将促进现有产业结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。项目在规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。
通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措，而且还有相当好的发展前景和增值空间，是不可多得的好项目。