龙里东方宏基电商产业园建设项目可行性研究报告
目  录
第一章  项目总论 8
1.1项目概况 8
1.3编制依据 13
1.4编制原则 14
1.5可行性研究结论 14
1.6主要技术经济指标 16
第二章  项目背景及必要性分析 17
2.1贵州省2014年经济运行情况 17
2.2 2014年贵州消费市场运行分析 20
2.3 项目所在地区域概况 24
2.4地形地貌 25
2.5气候 26
2.6自然资源 26
2.7人口民族 26
2.8经济发展 27
2.9社会教育 27
2.10交通运输 28
2.11旅游景点 29
第三章  项目市场分析 31
3.1.特卖商品批发市场基础概述 31
3.2 2015年国内外服装制造业整体运行态势分析 32
3.3 2015年中国宏观经济环境分析 33
3.4年中国特卖服装市场政策环境分析 36
3.5 2015年中国特卖服装批发市场社会环境分析 38
3.6 2015年中国特卖服装批发市场现状分析 39
第四章  市场分体定位与产品规划 41
4.1本项目的市场定位及营销模式 41
4.1.1产业园销售管理模式 41
4.1.2经营模式的背景分析及项目收益的测算 42
4.1.3项目经营模式具体化 44
4.2进货：一级会员、加盟会员的招商政策 46
4.3东方宏基电商产业园目前现有供货渠道如下 47
4.4东方宏基电商产业园客户统计分析 47
4.5项目SWOT分析（优势、劣势、机会与威胁） 49
4.5.1项目营销优势分析 49
4.5.2项目营销劣势分析 50
4.5.3项目营销机会点分析 50
4.5.4项目威胁点分析 51
第五章  水文、气象与工程地质 52
5.1水文及气象 52
5.2工程地质资料 52
5.2.1地层及岩性 52
5.2.2地质构造与区域地壳稳定性 53
5.3工程地质岩组 53
5.4水文地质条件 54
5.5岩溶发育特征 54
5.6人类工程活动对地质环境的影响 55
5.7地质灾害危险性现状评估 55
第六章  建设内容和规模 56
6.1建设目标 56
6.2建设规模及内容 56
6.3 工程经济指标 57
6.4建设标准和规范 59
第七章  项目工程建设方案设计 61
7.1规划原则 61
7.2规划目标 62
7.3规划构思 62
7.3.1规划理念 62
7.3.2特色构思 62
7.4竖向规划 63
7.5绿地系统规划 63
7.5.1绿地系统 63
7.5.2绿化配置 64
7.6空间景观规划 64
7.7建筑空间风貌规划与节能设计 65
7.7.1建筑空间风貌规划 65
7.8电气设计方案 67
7.8.1供电 67
7.8.2防雷及接地系统 67
7.8.3弱电部分 67
7.9给水排水设计 68
7.9.1设计依据 68
7.9.2设计内容 69
7.9.3给水系统 69
7.9.4污水排水系统 71
7.9.5雨水系统 72
7.9.6中水系统 73
7.9.7室外、室内消防工程设计： 73
第八章 征地方案 76
8.1征地 76
第九章  节水与节能措施 78
9.1项目用能情况 78
9.1.1项目能源消耗情况 78
9.1.2项目主要供、用能系统与设备的选择 80
9.2项目对所在地能源消费增量的影响评估 80
9.3项目节能方案及措施 81
第十章  环境保护 84
10.1环境保护设计依据及范围 84
10.1.1法律法规 84
10.1.2环境质量标准 85
10.1.3污染物排放标准 85
10.2建设项目对环境可能造成的影响 85
10.3施工期环境保护措施： 85
10.4营运期环境保护措施 86
10.5施工期污染防治措施 86
10.5.1施工期噪声防治措施 86
10.5.2施工期大气污染防治措施 88
10.5.3施工期水污染物防治措施 89
10.5.4施工期固体废物防治措施 90
10.6营运期污染防治措施 90
10.6.1营运期大气污染防治措施 90
10.6.2营运期水污染防治措施 91
10.6.3营运期声环境防治措施 93
10.6.4固体废物防治措施 94
第十一章 劳动安全卫生与消防 95
11.1危害因素和危害程度分析 95
11.2安全措施方案 95
11.3消防措施 96
11.3.1火灾隐患分析 96
11.3.2消防设施 96
第十二章  组织管理机构 97
12.1 企业管理体制及组织机构设置 97
12.2 劳动定员及培训 97
12.2.1劳动定员 97
12.2.2人员培训 98
第十三章  项目实施进度与招投标方案 99
13.1项目实施进度安排 99
13.1.1项目建设工期 99
13.1.2项目实施进度安排 99
13.1.3项目实施进度安排表 99
13.2 项目招投标方案 100
13.2.1招标依据 100
13.2.2招标范围 100
13.2.3招标组织形式 101
13.2.4招标方式 101
13.2.5标包划分 101
13.2.6对中标单位的要求 102
第十四章 投资估算及资金筹措 103
14.1项目总投资估算 103
14.1.1投资估算依据 103
14.1.2投资估算依据及说明 103
14.1.3材料价格 104
14.2投资估算 104
14.2.1土地收储整理工程费用 104
14.2.2工程建设成本估算： 104
14.2.3 工程基础建设费用估算 105
14.2.4 机械设备费用估算 106
14.2.5工程建设其他费估算 106
14.3预备费估算 108
14.4建设投资 108
14.5建设期利息 108
14.6总投资估算 108
14.7资金筹措及使用 109
14.7.1资金筹措 110
14.7.2贷款还款分析 111
14.7.3资本金结构分析 111
14.8偿债能力综合评价 112
第十五章 项目财务指标测算与财务效益分析 114
15.1预测依据 114
15.2项目的主要财务指标分析 114
15.3社会效益分析的社会效益指标计算 118
15.4项目成长及盈利能力对照分析图 118
15.5财务评价结论 119
15.6项目不确定性与风险分析 119
15.7线性盈亏平衡分析 120
15.8敏感性因素分析 121
第十六章  经济评价 123
16.1 经济效益评价基础数据 123
16.1.1经济效益评价遵循的依据 123
16.1.2经济效益评价说明 123
16.2财务基础数据的确定 123
16.2.1收入 123
16.2.2税金及附加 125
16.3项目成本费用 125
16.4房屋出售部分的成本费用 126
第十七章 社会评价 127
第十八章  风险分析 129
18.1政策与环境风险 129
18.2项目工程管理风险 130
18.3财务风险 130
18.4市场风险 132
18.5社会风险 132
18.6项目用地风险 133
18.7生产安全风险 133
18.8自然灾害风险 133
18.9防范和降低风险的对策 133
第十九章  结论与建议 134
19.1 研究结论 134
19.2提出建议 135
附表:财务分析系列汇总表 136

第一章  项目总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称：东方宏基电商产业园建设项目
1.1.2项目性质：新建
1.1.3建设地点：贵州省龙里县冠山街道办事处石头寨项目位于龙里县冠山街道办石头寨，规划用地南起西环路至贵新高速公路收费站，北抵贵新高速公路，规划总用地面积253亩。
1.1.4项目建设期
本项目工程建设期为2年。其间需完成项目立项、征地拆迁、设计、进场施工、招聘人员、培训、设备安装与调试、试运行等项工作。
1.1.5项目动态总投资额
项目，总投资93871.39万元（其中政府对项目的奖励和补助23871.39万元）。其中：建设安装费36766.68万元，设备购置费3935.49万元，土地出让金30027.03万元，其他费用4084.29万元，铺底流动资金7457.82万元。
1.1.6项目建设单位
龙里宏基商贸物流开发有限公司
龙里宏基商贸物流开发有限公司于2014年2月11日设立，公司注册号：522730000090848；法定代表人：沈鸣；注册资金3000万元；注册地：龙里县冠山街道民主街金鹏花园；公司经营范围：商贸物流城的开发建设、销售、营运、租赁及物流管理；经营期限：2014年2月11日至长期；开发资质：国家三级。公司股权结构分别为: 沈鸣74%、李建新20%、深圳市博聚投资发展有限公司6%。公司的宗旨和目标是以：“均衡红利，同化风险”为宗旨，围绕风控做市场，围绕市场做风控，诚信经营，让利为先，以德聚才，以财播德。
1.1.7项目主要建设内容
本项目建设分为A,B,C,三区,项目以商贸物流为主，综合办公大楼、公寓为辅，是商贸物流产业园电商化运营的创新模式，经营业态主要是贵州地区特卖商品的批发零售市场，打造我国中西部唯一一家最大、最权威的服装鞋帽批发集散中心（实体+电商），辐射贵州全境、广西、云南、湖南、湖北等省，市场潜力巨大。业务范畴：服装，鞋帽、箱包、饰品、电子产品、日用百货等内外贸特卖商品批发市场。该产业园采取电商与实体、商品交易网络平台与终端物流相结合，实现实体店与网上商城一体化经营。通过线上营销线下配送，商品交易和终端物流紧密联合，实现线上线下同步交易，建成一个立足贵州、辐射中西部地区专业批发市场的交易平台。
1.1.8建设规模
项目地位于龙里县冠山街道办石头寨，规划用地南起西环路至贵新高速公路收费站，北抵贵新高速公路，规划总用地面积166345㎡（约253亩）。规划区为南北长、东西窄，地块南北向长约750米，东西向宽约420米，整个地块地势较为平整，区内最高海拔1079米，最低海拔1070米，总体地形趋势呈东北边高、中间低，南高北低。
本项目为龙里宏基商贸物流开发有限公司投资建设东方宏基电商产业园建设项目A、B、C三个区域内建筑、照明、暖通、给排水、供配电。项目价值面积264306.94㎡，总用地面积为 166346.34㎡，建筑密度 0.351、容积率 1.4、绿地率 30%、停车位 800个，主要建构筑物有综合批发市场、 交易中心、展示中心、商务大楼、公寓、仓库、大车卸货区、售楼中心、垃圾回收站、公厕、地下室等。
A区批发市场独立馆建筑——该区建筑位于地块西侧，建筑造形以中式风格为主。该区建筑为三层，商业采用二带三的形式，一层为独立商铺，二三层连通为一个商铺。每个商铺面宽4.5米，进深9-10米。二层设置外挑廊。
B区商务大楼、公寓、交易中心建筑——该区建筑位于地块中部，建筑风格以中式元素结合结代风格为主，凸显该地块建筑风格。
C区批发市场综合馆建筑——该区建筑布置模仿灵芝造型，建筑呈扇形布置。该区建筑为两层布置，二层设置外挑廊，每个商铺面宽4-5米，进深9-10米。
C区批发市场独立馆建筑——该区建筑位于地块北侧，建筑造形及布置模仿名贵药材冬虫夏草。该区为三层建筑。
1.1.9建设目标
通过本项目的实施，打造我国中西部唯一一家最大、最权威的（外贸）库存商品集散中心，电商产业园以020模式整合特卖业态的产供销资源，要搭建8大平台，创造出东方宏基PSP（B2B）业态运营模式，服务于商铺购买者，以会员网络的形式提供服装、鞋帽等行业的品牌运营商、销售渠道商、销售终端店电商信息物流运营平台。以厂价直销（甚至低于出厂价）打造出最低的价格，最优的货源，最强劲的购铺优惠，最独特的运营模式打造西南地区最大规模的服装鞋帽等的特卖批发市场。
“互联网+平台”PSP（B2B）是一种全新的商业模式,通过互联网和产业园,线上线下把制造端口和销售端口连接起来。打造集供货平台、商品展示平台、电商交易展示平台、交易结算平台、金融服务平台、电商服务培训平台、分拣及包装平台、物流平台8大平台，从供货、培训到配送运输、结算，服务一条龙，形成可持续发展的商业生态系统。加盟商只需线上订货，线下就可以进行物流送货，不用再去到处奔波找货源。让加盟商轻松赚取百万甚至千万财富。
1.2项目背景
作为衣食住行之首，毫无疑问，中国服装行业是个永远的朝阳产业，因为人类对服饰的追求永远没有止境。如今，随着经济生活水平的发展，人们对服装服饰类产品已有着越来越高的要求，服装不仅仅是要求能蔽体保温，谁都会希望自己拥有更多的漂亮、健康、个性化的衣裳，而且由于服装类产品更新换代的时间又比较快，所以服装市场的蛋糕将会越来越大。
中国是世界上最大的服装消费国，同时也是世界上最大的服装生产国，但中国服装产业整体发展很不平衡。广东、江苏、浙江、山东、福建、上海等东南沿海省份所生产的产品占据了全国80%以上的市场份额。而中西部地区的服装产业则还非常的落后。各服装企业之间的竞争也还停留在比较低层面上，主要还停留在价格、款式等方面的竞争，绝大多数服装企业的产品销售还是以批发市场的大流通为主。
当今社会，“卖品牌库存”已经成为了这个时代制造业的关键词。打通渠道、疏通库房、回笼资金，越来越多的企业意识到了“库存枷锁”带给自己的巨大压力。本项目作为一种新兴的，全国首创的商业模式，其出现是市场细分、专业化的一个表现。特卖商品市场与百货商场、批发市场等流通渠道走的是一条差异化路线，其供货来源、产品定位、消费群定位、商业模式是不同的。而近年来为了降低成本，拓宽营销渠道，越来越多的服装企业开始进入服装电子商务时代，对于我国中小企业为主的服装业来说，实施电子商务更为迫切。当波澜壮阔的大数据时代匆匆来临之际，以电商物流为代表的现代服务业颠覆传统商业发展模式正蓬勃发展。
中国轻工业联合会信息统计部主任助理孙瑞介绍,我国作为轻工业出口大国,每年库存尾货都以800亿元的速度递增。工业化进程中,势必伴生大量库存产品,但中国还没有一个平台来为相关贸易市场做专门服务。
在此领域,龙里电商产业园将构建一个全新的商业生态系统。”
善谋者成，远见者胜。龙里县吹响开启基本现代化建设号角，“我们依托紧邻省会贵阳和公路、铁路和航空“三港合一”的立体交通区位优势，着力打造以电商物流、电商体验为主题的商贸聚集区。”近日，县长陈曦应邀参加在贵阳举办的2015中国电子商务创新发展峰会快递物流电子商务和农业电子商务分论坛，并作主题发言。目前，已基本形成电子商务与快递物流协同发展的良好格局。
近年来，龙里县从规划引领、园区建设、信息支撑、人才培养、电商物流融合等八个方面统筹推进电子商务及现代物流产业发展。引进的贵州双龙物流商贸城、贵州省快递物流枢纽园区、龙铁国际物流等知名商贸物流项目已落地建设，全县商贸物流项目总投资达200亿元以上，总占地面积达8330亩，项目涉及铁路运输、物流仓储、电子商务、服务、交易中心、信息服务等领域。
由于龙里县地理位置优越，几年来经济快速发展，城区不断扩展，市区人口不断增加。随着城镇人口的增加和城市建设的不断发展，人口居住的布局也发生了变化，原有的商贸市场与现实需要的矛盾日益突出，需要进行全县的整体规划和布局。龙里县规划纲要明确提出：要大力发展商贸流通业，建设一批有产业支撑、特色鲜明、辐射能力强的物流中心和批发市场。借大数据东风，电商物流扬帆，电商改变生活、物流拉进你我，电商物流打通“最后一公里”，“零距离”服务群众，迈向崭新的大数据时代。
 龙里县东方宏基电商产业园是“政府引导，企业运作”的大型“商贸城”工程。项目地处贵阳东大门龙里，贵新高速东出口处，贵龙经济区核心区，两广经济圈的西南出海大通道的主干线上，210国道，贵新，贵阳绕城高速与贵龙大道及贵龙纵线在此交汇，是“东出三湘”，“南下两广”的必经之地，省内各条高速依托贵阳西南环线贯穿而过，交通，区位优越得天独厚，周边基础设施完善，贵龙大道及贵龙纵线，贵新高速直抵商贸市场，距贵阳市中心不足28公里，车程仅需20分钟。
龙里县城4条铁路、5条公路贯穿县境，是贵州立体交通网交汇点，也是入川滇黔咽喉、出三湘下两广要道。依托高铁，从东方宏基电商产业园出发，2小时即达成都、重庆、昆明、长沙等地，4-5小时可速临武汉、广州、上海、亳州等地；紧邻空港货运，到贵阳龙洞堡国际机场仅有15分钟车程。可见交通极为便利。
为繁荣县城经济，调整优化产业结构，贵州龙里东方宏基电商产业园经县人民政府批准，由龙里宏基商贸物流开发有限公司投资建设，该项目已列入“十二五”期间和2015年黔南州地区重点工程项目，该项目是目前黔南地区规划建设面积最大，经营商品门类最多、服务功能最全的大型综合性商贸物流集散地，属重要建设项目。
在贵州，乃至全国特卖商品批发还是一片空白，为本项目的发展提供了空间。该项目选择在龙里县贵新高速公路龙里站出口红绿灯右转200米处，现在从贵阳自驾出发走贵新高速需40分钟，贵龙大道通车后，只需20分钟时间，可以说是贵阳市民购物淘宝的好去处。”贵阳市目前有几家大型的批发零售商城如西南商贸城、恒峰步行街、红华新天地等批零市场，经营户们都要自己奔波到广东、江浙、等省拿货，而龙里商贸城的建设，实现了他们可以足不出户就可以拿到比外省更质优价廉的服装鞋帽百货。
贵龙大道(贵阳段)通车后，贵龙经济带铁路、公路、航空“三港合一”的交通区位优势将更加突出，对龙洞堡、龙里之间的双城互动、优势互利，提升两地的经济竞争力均有着十分重要的作用。
不仅如此，随着交通区位优势的改变，龙里县与珠三角地区的时空距离极大缩短，交通区位优势更加明显，人、物、财的交流更加频繁。凭借便捷的交通优势及绝无仅有的超低的批发价格，东方宏基电商产业园必将成为中西部地区唯一的也是最大规模的商品交易中心。

1.3编制依据

1、《中华人民共和国水利法》2002年；
2、《中华人民共和国土地管理法》2004年；
3、《土地储备管理办法》2007年；
4、中华人民共和国环境保护法》，1989年12月26日；
5、中华人民共和国水污染防治法》2008年6月1日；
6、《中华人民共和国大气污染防治法》2000年4月29日；
7、国家发改委2002年《投资项目可行性研究指南》2002年；
8、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；
9、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》，1996年10月29日；
10、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；
11、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；
12、《中华人民共和国城乡规划法》，2008年1月1日；
13、《中华人民共和国建筑法》，1997年11月1日；
14、《中国人民共和国城市房地产管理法》，1994年7月5日；
15、《龙里县县城总体规划》；
16.《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》（国发[2012]2号），2012年1月12日。

1.4编制原则

1、遵守招标文件条款的原则。在编制施工组织设计文字、说明图表时，严格按招标文件规定编制。
2、遵循设计和规范、验评标准的原则。主要工程项目的施工方法编写按设计要求，并执行现行规范和验收标准，合理组织施工，确保工程质量达到业主的要求。
3、坚持实事求是的原则。在制定施工方案时，充分理解设计意图，了解本合同工程重点、难点，结合我司的实际施工经验，做到科学组织、合理安排、均衡施工，保质、保量、保期、保安全地完成施工任务。
4、加强施工全过程严格管理的原则。在各道工序施工中，严格执行监理工程师的指令，密切配合，严格管理。
5、加强专业化作业和综合管理的原则。在施工组织方面充分发挥专业管理人员和专业施工队伍的优势，采取综合管理手段，做到合理调配。

1.5可行性研究结论

本项目定位为“电商产业园”以020模式整合特卖业态的产供销资源，搭建了8大平台，创造了东方宏基PSP（B2B）业态运营模式(附图)，以会员网络的形式提供厂家直销、委托加工、库存积压、外贸出口等服装，箱包、鞋帽、电子产品、日用百货等行业的品牌运营商、销售渠道商、销售终端店电商信息物流运营平台。以最低的价格，最优的货源，最独特的运营模式成为中西部乃至全国唯一一家特卖商品批发市场。强调在体现电商商品竞争力和号召力的前提下，展现对当地经济的卓越贡献。以追求货源密集化、品类丰富化、品次优质化、服务人性化，展现核心竞争力。
本项目的特卖商品属于品牌正品中的库存产品和厂家直销货,质量有保证。市民能以超低的价格，买到高品质的品牌产品。在贵州，乃至全国特卖商品批发还是一片空白。今年，龙里东方宏基引进特卖批发交易平台，实行互联网+平台+创新+分享的PSP（B2B）发展模式，建设供货平台、商品展示平台、电商交易展示平台、交易结算平台、金融服务平台、电商服务培训平台、分拣及包装平台、物流平台8大平台，从供货、培训到配送运输、结算，服务一条龙，为创业者打造创富平台。东方宏基电商产业园做的是创富平台，通过尾货及厂家直销特卖交易，让商户实现年入百万、千万不是梦。”
本项目的建设运营，使生产者、销售者、消费者能把握市场的脉搏，及时掌握供求信息，疏通产品销路，充分利用网络渠道和信息，使用电子商务，开展网上交易，各地服装鞋帽等产品经批发市场集散交易后，籍航运、陆路分销到周边城市及全国各地，促进龙里特色商贸走上产业化发展道路。
根据本地块的区位优势和环境条件，将其打造成为龙里县对外的一个展示窗口，打造新的物流商贸基地，抓住龙里县经济发展的良好契机，面向二十一世纪，坚持高起点、高标准、高水平的要求，将该片区建设成为环境优美、具有极大吸引力的现代化城市功能片区。
本项目的建设建设顺应了龙里县的规划发展，项目选址及整体布置方案选择合理，符合国家提高人们生活质量的思路，符合加快城市化进程的精神，符合龙里县城市发展的实际需要，是一项利国利民之举，事关广大群众切身利益，有利于促进当地经济和社会发展，可直接提供10000个以上的就业机会，项目具有良好的社会效益与经济效益。综上所述项目建设具有可行性。

1.6主要技术经济指标

序号	项     目	单 位	数量	备注
一	总用地面积	平方米	166346.34
二	总建筑面积	平方米	264306.94
三	总投资	万元	93871.39
1	建安成本	万元	46,857.81
2	配套费用	万元	4,084.29
3	前期费用	万元	6,200.08
4	建设期利息	万元	5,400.00
5	铺底流动资金	万元	7,457.82
四	总投资收益率	%	17.00
五	投资净利润率	%	56.00
六	税前财务内部收益率	%	19.00
七	税前投资回收期	年	4.80
八	税后财务内部收益率	%	17.00
九	税后投资回收期	年	5.42