纳雍县综合物流园建设项目可行性研究报告

目 录
第一章 总论 1
1.1 项目背景 1
1.2可行性研究工作依据 3
1.3项目概况 5
1.4 项目建设意义 6
1.5 项目技术经济指标 7
1.6 结论与建议 12
第二章 项目建设的必要性及可行性 14
2.1 项目背景 14
2.2 项目由来 14
2.3 项目建设的必要性 16
2.4 项目建设的优势分析 23
2.5 项目的可行性 24
第三章 项目市场环境与需求分析 25
3.1 物流园区的发展概况 25
3.2纳雍县物流业发展现状 27
3.3纳雍县物流业发展中存在的问题 28
3.4 国内物流业的发展趋势 29
3.5项目地区物流业市场预测 30
第四章 项目选址及建设条件 43
4.1 选址原则 43
4.2 纳雍县区位特点 43
4.3 工程建设条件 47
4.4 项目用地基础设施分析 50
第五章  项目建设规模及内容 54
5.1项目建设规模 54
5.2项目建设内容 54
第六章  工程技术方案及总图布置 57
6.1园区系统运作流程技术方案 57
6.2用地布局 58
6.3总平面规划布局 64
6.5物流交易区 65
6.6加工配送区 69
6.7保税存储区 71
6.8交易展示区 72
6.9仓储区 74
6.10电子商务区 75
6.11物流商务区 77
6.12园区交通组织方案 82
6.13公用与辅助工程 84
第七章 环境保护、劳动安全与卫生 88
7.1 环境保护 88
7.2 劳动保护与安全卫生 91
第八章 节  能 95
8.1 编制依据 95
8.2 能耗分析 95
8.3 节能措施 96
8.4 节水 97
第九章 组织机构及定员 98
9.1 管理体制及组织机构 98
9.2 机构定员 98
9.3 人员培训 100
第十章 项目实施计划进度及工程招投标 101
10.1 建设周期 101
10.2 项目实施计划进度设想 101
10.3 工程招标 102
第十一章 投资估算与资金筹措 104
11.1 投资估算 104
11.2 资金筹措与使用计划 112
第十二章 项目财务分析 113
12.1 编制说明 113
12.2 财务分析 113
12.3 不确定分析 120
第十三章 社会效益分析 122
13.1 项目对社会影响分析 122
13.2 项目与所在地互适性分析 124
第十四章 风险分析与对策 125
14.1 项目面临的主要风险 125
14.2 风险程度分析 127
14.3 风险防范措施 127
第十五章  结论与建议 130
15.1 结论 130
15.2 建议 131

第一章 总论

1.1 项目背景

1.1.1项目名称

纳雍县综合物流园

1.1.2承办单位

贵州雍泰集团有限公司
该公司是纳雍县人民政府独资组建的国有独资有限责任公司，公司注册资本为20亿元，主要经营范围有：城市基础设施及有关项目的建设与经营开发（包括新农村、医疗卫生、教育基础、公共事业的建设与投资开发）、市政工程建设、房屋建筑工程、电力工程、道路工程、桥梁工程、园林绿化；建筑材料的销售（除木材外）；农业特色产品、茶叶种植及经营、经果林经营管理及销售；房地产开发、物业管理；仓储物流；信息咨询；矿产品经营；中药材、茶叶种植加工及销售；旅游产品的开发及经营；医疗卫生设备经营及销售、药品（处方药品、非处方药品）经营，教学设备（含图书仪器）购销、办公用品经销、营养改善计划物资经销；城乡供水、污水处理、水利设施建设；文化传媒，金融信息服务等。

1.1.3项目建设性质

新建

1.1.4拟建地点

纳雍县文昌街道办事处茶都社区火车客运站南侧与高速路连接线北侧之间。

1.1.5项目的提出

纳雍地处贵州省西北、毕节地区东南，是毕节的一个大县，是贵州省的西北大门，是重庆、成都一带进入昆明的主要通道，纳雍县在贵州乃至西南地区的区位优势明显，西南有中国—东盟自由贸易区，北部有长江上游经济带和成渝经济圈，东北有长三角经济圈，东南有大珠三角经济圈。对纳雍县自身来说，还处在泛珠三角和南贵昆经济区两个重要的经济区域之中。随着交通环境改善，纳雍县已融入贵阳“一小时经济圈”。纳雍县拥有90万人口，是一个资源丰富, 开发前景较好的县。为了转变经济增长方式，助推地方经济发展，规划建设纳雍县综合物流园。通过以小联动体带动大联动体的发展模式，以纳雍县为核心，结合周边五县资源，发挥其资源优势作用，将产品与流通销售相融合，形成产业链结构，辐射至附近省市，形成一个大的物流联动体。在“物流-市场”这一产业链的带动和引导下，利用纳雍、织金、黔西、大方、赫章等县丰富的资源优势，通过政府政策的引导和扶持、集中宣传、统一包装等多种宣传手段，提高产品知名度。同时严格按照国际规范制定和实施，贯彻国家安全方针，建立追踪溯源的安全体系，对生产、物流的各环节均进行严格把关；从产品的生产、加工、包装、运输、配送等细节确保产品的安全性、及时性，提升纳雍等市县自身产业链的可靠性，使黔西北五县的本土企业做大做强。
拟在纳雍县火车客站南侧建设综合物流园，完善基础设施及服务功能，并配套建设信息系统，建成一个具有现代化配套设施，集交易、配送、信息、服务为一体的专业化、智能化仓储和物流基地，通过纳雍综合物流园区的建设，积极推进纳雍现代物流产业的培育与发展。建立绿色现代物流园，这将有助于改善纳雍的发展环境和满足社会对多样化服务的需求，有助于激活纳雍新的经济增长点和提高人民生活质量，有助于增强纳雍的比较优势和综合竞争力，提高商品流通利用率。物流园区缩短了商品的流通链条，不仅降低了产品流通的运输成本和时间成本，而且减少了经销商的销售费用，提高了各方利润。同时建立的产品信息化供需系统能够指导生产者直接、迅速、准确地了解市场需求，生产出适销的产品，避免因产品过剩而导致超额的物流成本，节约物流资源。同时降低了交易成本和因信息不通畅而带来的风险成本，实现纳雍经济社会的跨越式发展。纳雍县综合物流园区将打造成黔西北的区域性商贸物流中心节点。

1.2可行性研究工作依据

1.2.1 编制依据

(1)国务院《关于促进流通业发展的若干意见》
(2)国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》
(3)国务院《物流业调整振兴规划》
(4)国家六部委《关于加快农副产品流通设施建设的若干意见》
(5)《贵州省国民经济和社会发展第十三个五年规划发展纲要》
（6）《贵州省“十三五”服务业总体发展规划》
（7）《省人民政府关于加快现代服务业发展的意见》
（8）《毕节市“十三五”规划纲要》
（9）《毕节市现代服务业集聚区发展规划（2014—2020年）》
（10）《纳雍县工业发展“十三五”专项规划》
（11）《纳雍县城市总体规划》
（12）贵州省政府出台《关于加快商贸流通业改革发展的意见》
（13）《关于加快现代物流业发展的若干意见（黔府发【2015】3号》
（14）《贵州省现代物流业发展“十三五”规划》
（15）《纳雍县农业专项发展规划》

1.2.2 编制原则

报告编制参照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）包括《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》三个文件。并贯彻执行物流园项目建设的“统筹规划、国家主导、统一标准、联合建设、互连互通、资源共享”的指导原则，在对工程项目的建设条件和需求进行充分调查分析的基础上，对系统的规模、结构和功能、设备主要技术指标以及配套工程等进行方案比较，提出初选意见和可行性评价。

1.2.3 编制范围

本项目书研究范围包括：必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护、投资估算及财务评价等方面的内容。根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。

1.3项目概况

1.3.1建设地址及建设条件 

纳雍县综合物流园，位于纳雍县文昌街道办事处茶都社区火车客运站南侧与高速路连接线北侧之间，公路铁路交通运输条件良好，区位交通优越。

1.3.2项目定位及规划

该项目规划以纳雍面条产业、茶叶产业、白酒产业为依托，以省道S307，省道S213，纳雍至大方公路、纳雍至六枝公路、纳雍至赫章公路、织纳高速、乡乡通公路多交通网络为支撑，突出“产品双向流通”特色，打造区域性中心物资贸易集散基地，区域性物流配送中心，实现以物流配送业为引领的现代服务业联动发展为总体指导思想。采取统一规划、分步实施、滚动开发的战略，打造绿色物流园区。

1.3.3项目建设的宗旨

依托纳雍的地理优势，借助纳雍综合物流基地的发展平台，打造“川滇黔区域性现代物流中心城市”。把项目建设成为区域性规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的现代物流枢纽中心，配送中心。构建绿色、安全、生态的农副产品以及其它产品的综合物流配送中心，为纳雍县及周边地区的“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障，为纳雍县及周边地区提供快捷、方便的个性化物流配送模式。并结合旅游，构建公园式的农副产品交易中心，构建现代化的农副产品追溯系统，打造区域性的舌尖上安全区。纳雍独有的区域性物流中心的优势将更加凸显。

1.3.4项目建设内容

项目用地面积600亩，建设内容主要包括七大功能区：物流交易区、加工配送区、交易展示区、仓储功能区、办公及电子商务区、物流商务区、保税区、大门及门卫室、配电室等等。

1.3.5预计建设期限

36个月

1.3.6 预计总投资及资金筹措

本项目总投资37,468.54万元，其中建筑物24220.73万元，土地费用1200万元，配套基础设施 4660.14 万元，机械设备2213.25 万元，工程前期费用2040.26万元 ，工程预备费用786.54 万元，铺底流动资金577.62 万元，建设期利息1770.00 万元。全部由项目承办单位自筹解决。

1.4 项目建设意义

现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速纳雍新型城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。项目的建设，是适应现代物流业发展趋势，推进纳雍县工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。

1.5 项目技术经济指标

本项目的综合技术经济指标如下表所示：

序号	指标名称	单位	指标值	备注
1	总用地面积	亩	600
2	总建筑面积	平方米	231409.36
3	建设总工期	月	36
4	建筑密度	—	42%
5	容积率	—	0.58
6	绿化率	—	20%
7	水电负荷
7.1	用电负荷	千瓦	9256374.4
7.2	用水负荷	立方米	999688.435
8	项目总投资	万元	37,468.54

 

 

※※财务效益分析的财务指标计算：
一、	偿债能力分析：	合计
A、	短期偿债能力分析：
1	流动比率	11.82020
2	速动比率	8.11152
3	现金比率	7.97305
4	现金流量比率（全投税后）	1.10927
5	现金流量比率（全投税前）	1.32387
6	现金流量比率（自投税后）	1.03456
7	现金流量比率（自投税前）	1.24916
8	到期债务本息偿付比率（全投税后）	5.91656
9	到期债务本息偿付比率（全投税前）	6.88826
10	到期债务本息偿付比率（自投税后）	5.33166
11	到期债务本息偿付比率（自投税前）	6.30336
B、	长期偿债能力分析：
12	资产负债率	0.08037
13	股东权益比率	0.91963
14	股东权益乘数	1.08777
15	负债权益比率	0.08777
16	偿债保障比率（全投税后）	0.90708
17	偿债保障比率（全投税前）	0.76092
18	偿债保障比率（自投税后）	0.97184
19	偿债保障比率（自投税前）	0.80443
20	利息保障倍数	17.36643
21	偿债备付率	20.59785
22	静态投资回收期※※	2.61966
23	固定资产国内贷款偿还期※※	0.83495
		合计
二、	盈利能力分析：
1	投资利润率	0.39050
2	投资利税率	0.51819
3	资本金利润率	0.65120
4	资产投资报酬率	0.01927
5	资产现金流量回报率（全投税后）	0.02278
6	资产现金流量回报率（全投税前）	0.02707
7	资产现金流量回报率（自投税后）	0.02113
8	资产现金流量回报率（自投税前）	0.02541
9	股东权益报酬率	0.02110
10	营业毛利率	0.27472
11	营业净利率	0.16835
12	成本费用净利率	0.23212
		合计
三、	营运能力分析：正常运营期
1	存货周转率	19.148
2	存货周转天数	18.804
3	应收账款周转率	6.019
4	应收账款周转天数	59.814
5	流动资产周转率	0.529
6	流动资产周转天数	742.398
7	固定资产周转率	7.192
8	固定资产周转天数	81.240
9	总资产周转率	0.456
10	总资产周转天数	823.637
四、	财务效益动态指标分析：	Ic=12%
1	财务净现值（全投税后）	22,919.7228
2	财务净现值（全投税前）	32,792.0731
3	财务净现值（自投税后）	53,295.6056
4	财务净现值（自投税前）	63,167.9560
5	财务净现值率（全投税后）	0.6117
6	财务净现值率（全投税前）	0.8752
7	财务净现值率（自投税后）	1.4224
8	财务净现值率（自投税前）	1.6859
9	财务内部收益率（全投税后）	0.1120
10	财务内部收益率（全投税前）	0.1117
11	财务内部收益率（自投税后）	0.1110
12	财务内部收益率（自投税前）	0.1110
13	动态投资回收期（全投税后）	8.0873
14	动态投资回收期（全投税前）	8.0873
15	动态投资回收期（自投税后）	7.1236
16	动态投资回收期（自投税前）	7.1236
注：（Ci-Co)t为第t年的财务净现金流量，Ic取12％。
		合计
五、	各年净现值
1	NPV1(全投税后)	22,919.72
2	NPV2(全投税前)	32,792.07
3	NPV3(自投税后)	53,295.61
4	NPV4(自投税前)	63,167.96
注：
※※社会效益分析的社会效益指标计算：
一、	就业效果指标：
1	每百万元投资直接就业人数	13.07764
2	每百万元投资间接就业人数	96.08061
3	人均年工资水平	5.40144
4	人均月工资水平	0.45012
5	人均年福利费水平	0.75620
6	人均月福利费水平	0.06302
7	员工个人年均生活质量指标	6.15764
8	员工个人月均生活质量指标	0.51314
二、	分配效果指标：
1	国家收益比重	0.38713
2	地方收益比重※※	0.00000
3	企业收益比重	0.61287
4	职工个人收益比重	0.00032
5	职工全体收益比重	0.15858
注：
※※风险分析的风险指标计算：
一、	盈亏平衡分析指标：
1	生产能力利用率平衡点BEPr	0.221315686
2	销售收入平衡点BEPs※※	15641.37547

 
 

1.6 结论与建议

纳雍县综合物流园项目符合国家产业政策和纳雍县产业总体规划，已被列入纳雍县“十三五”重点规划项目。项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进纳雍县及周边地区现代流通业的发展，通过现代物流业的发展，能够帮助企业节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，进一步改善和优化区域经济结构、提高综合竞争力。项目的建设，将积极推进纳雍现代物流产业的培育与发展，改善纳雍的发展环境和满足社会多样化服务的需求，激活纳雍新的经济增长点和提高经济增长质量，提高纳雍的比较优势和综合竞争力，实现纳雍经济社会的跨越式发展，项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，纳雍县综合物流园项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。

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名称：贵州圣思项目策划有限公司；

简介：圣思公司是西部地区项目可行性研究（前期调研、项目建议书、商业计划书、可研报告、资金申报等）；脱贫攻坚项目开发策划（整县整镇整村扶贫产业规划、具体扶贫项目规划设计、扶贫产业发展深度规划）；建设项目规划设计（概规、修规、建筑设计、市政道路设计、园林景观、城乡规划，从总规到修规，从初设到施工图）；全程策划（田园综合体项目、景区、农文体旅+项目的全程策划、规划设计及运营管理、企业整合提升策划、企业发展全面战略策划，乡村振兴规划与战略及品牌提升等）；项目评估（社稳评估、节能评估、环评等）；专业效果图、动画制作、短视频制作的专业公司，做有大型成功案例3800多个。

 

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