贵州修文苏格兰风情休闲旅游产业园建设项目可行性研究报告

目录
第一章   总   论 - 1 -
1.1项目背景 - 1 -
1.2编制依据、范围及原则 - 2 -
1.3项目概况 - 3 -
1.4主要建设条件 - 4 -
1.5效益情况 - 5 -
1.6主要经济技术指标 - 5 -
1.7研究结论及建议 - 6 -
第二章   项目背景和意义 - 7 -
2.1苏格兰生态文化旅游产业园项目开发背景 - 7 -
2.2项目建设的战略意义 - 10 -
第三章   场址分析 - 13 -
3.1项目区位分析 - 13 -
3.2土地权属及利用情况 - 14 -
3.3旅游区位分析 - 15 -
3.4项目建设用地现状 - 17 -
第四章  项目SWOT分析 - 20 -
4.1项目优势——S - 20 -
4.2项目劣势——W - 21 -
4.3项目机遇——O - 21 -
4.4项目威胁——T - 21 -
第五章   项目需求分析 - 22 -
5.1贵州旅游产业的发展 - 22 -
5.2修文旅游业发展 - 22 -
5.3客户性质研究 - 22 -
5.4本项目客户定位 - 26 -
5.5旅游市场需求分析 - 27 -
5.6主要产品与客源市场需求对应分析 - 29 -
5.7规模预测 - 30 -
5.8市场破局 - 32 -
第六章   项目建设内容及规模 - 33 -
6.1项目建设规模 - 33 -
6.2项目建设内容构思 - 36 -
6.3园林艺术博览园建设 - 51 -
第七章  项目总体规划概述 - 54 -
7.1规划依据 - 54 -
7.2发展定位 - 54 -
7.3项目规划原则 - 54 -
7.4项目规划规模 - 54 -
7.5项目规划内容 - 55 -
第八章  基础设施建设方案 - 56 -
8.1道路交通规划 - 56 -
8.2绿地系统规划 - 57 -
8.3公共服务设施规划 - 57 -
第九章   生态环境与旅游资源保护 - 65 -
9.1生态环境保护现状 - 65 -
9.2生态环境保护原则 - 65 -
9.3生态环境保护方针 - 65 -
9.4生态环境保护目标 - 66 -
9.5生态环境保护措施 - 67 -
第十章   节能降耗措施 - 69 -
10.1相关法律及设计规范 - 69 -
10.2节能降耗措施 - 69 -
10.3能耗指标表 - 70 -
第十一章  项目区卫生安全与防灾 - 71 -
11.1苏格兰生态文化旅游产业园安全 - 71 -
11.2苏格兰生态文化旅游产业园环境卫生设施 - 71 -
11.3地质灾害及环境安全隐患 - 72 -
11.4自然灾害防治保护工程 - 72 -
11.5林地防火及村屯消防工程 - 73 -
第十二章   组织机构及人力资源配置 - 75 -
12.1 组织机构 - 75 -
12.2人力资源保障 - 75 -
第十三章   项目管理及进度安排 - 77 -
13.1项目管理 - 77 -
13.2项目实施进度计划 - 77 -
13.3实施措施 - 77 -
第十四章  工程招投标 - 78 -
14.1项目招投标说明 - 78 -
14.2招标工作依据 - 78 -
14.3招标工作原则 - 78 -
14.4招标工作内容 - 78 -
14.5招标组织形式 - 79 -
第十五章   投资估算与资金筹措 - 81 -
15.1投资估算的依据 - 81 -
15.2投资估算 - 81 -
15.3资金筹措 - 85 -
第十六章   财务分析 - 86 -
16.1预测依据 - 86 -
16.2财务方面有关说明 - 86 -
16.3财务数据具体估算 - 86 -
16.4收入预测 - 87 -
16.5主要财务指标 - 89 -
16.6财务分析结论 - 95 -
第十七章   效益分析 - 97 -
17.1就业效果分析 - 97 -
17.2分配效果 - 97 -
17.3生态效益 - 98 -
17.4社会效益 - 99 -
17.5经济效益 - 99 -
17.6社会互适性分析 - 100 -
第十八章  项目风险分析 - 101 -
18.1外部风险 - 101 -
18.2内部风险 - 101 -
第十九章  建议与结论 - 103 -
19.1建议 - 103 -
19.2结论 - 103 -

第一章   总   论

1.1项目背景

1.1.1项目名称: 贵州修文苏格兰生态文化旅游产业园建设项目
1.1.2项目建设范围：贵州修文苏格兰生态文化旅游产业园位于贵阳市修文县久长镇南部片区，北接久长镇区，南至马鞍村、金鸡村等贵阳环城森林带，与扎佐镇相邻，西邻210国道及贵遵高速公路，东至规划久扎沙城市快速道及渝贵高铁。区域交通十分便利。
1.1.3项目性质:扩建
1.1.4项目承办单位：贵阳黔秀农业开发有限公司，成立于于2005年3月18日，法定代表人冷静，注册资金1亿元人民币，下设全资子公司贵州荷里路德房地产开发有限公司，下设经营公司贵州修文苏格兰牧场。
1.1.5项目提出理由及过程：
贵州省旅游资源丰富，气候条件好，是正在建设和发展中的国家优秀城市，发展旅游业的前景十分广阔。
近年来，随着西部大开发战略的不断推进，国家加大对包括贵州在内的西部地区的政策支持力度，以及在扩大内需、加快经济结构战略性调整中，提出要把旅游业作为新的经济增长点进一步发展壮大，并努力将旅游业培育成支柱产业，为贵州采取了更为有力的政策措施，为旅游业的发展提供了更有利的宏观环境和更多的发展机会。
贵州修文苏格兰牧场是2007年6月由修文县政府招商引资落地久长镇清江村的大型旅游项目，2011年2月被列为《贵阳市2011年省重大工程和重点项目名单》；筹备建设的《贵州民族体育示范园》——拟用名：“贵州苏格兰生态文化旅游产业园”，项目概念性总体规划占地6820亩，是贵阳北部贵遵高速公路上集休闲娱乐、避暑度假、农业观光、旅游城镇开发为一体的大型综合性项目，项目已完成了苏格兰牧场度假村的前期建设（基础工程及场内交通和大面积牧草种植、高尔夫练习场、滑草场、马术俱乐部、真人CS、碰碰车、临时餐厅等景点建设），于2009年9月28日开始试营业，至今在贵阳市乃至周边地区已具一定的知晓度，很多婚庆公司，在项目地取景为新人拍摄婚纱照，很多公司组织员工到苏格兰牧场休闲度假……在目前这样简单的设施和落后的服务下，就有十万人次进入苏格兰牧场度假，以修文县城、久长镇、扎佐镇为主体的修文可开发地区紧邻贵阳，是承接贵阳城市产业和城市功能外溢的最佳区域，具有建设为贵阳城市北部副中心的区位与空间条件。随着贵阳市三环十六射线大交通网的规划建设，项目选址在贵阳市半小时经济范围，同时也具备贵阳市民出游便利的良好交通条件，加之修文地区已经成为贵阳北郊旅游大县，由此，可见，项目发展潜力是巨大的。随着旅游业的迅猛发展，游客人数的急剧攀升，对旅游服务的质量也有了更高的要求，苏格兰牧场度假村现有的规模和设施已远远不能满足旅客的需求，苏格兰牧场度假村的发展受到了很大制约。
在此背景下结合市场需求，贵阳黔秀农业开发有限公司抓住机遇，提出了贵州修文苏格兰生态文化旅游产业园改扩建项目，以完善景区基础建设，提升景区硬件服务条件，依托优越的气候资源，打造高端休闲度假产品，打造贵阳避暑胜地的新地标，为“避暑之都”背书，大幅度提升爽爽贵阳旅游品牌产品的市场价值，提高经济效益，以满足行业发展及市场的需要，促进整个贵阳旅游业的发展，项目的建设也是贵阳北拓，贵遵城市带的重要补充。
1.1.6项目的研究过程
2017年3月我公司受贵阳黔秀农业开发有限公司关于《贵州修文苏格兰生态文化旅游产业园建设项目可行性研究报告编制》的设计委托之后，于2017年4月对拟建区域进行了实地踏勘，并对拟建区域项目建设情况进行了现场调查，对区域的已规划建设用地进行了初步调查和摸底，收集了与本项目相关的地形，沿线的规划、土地等资料，明确了方案设计中需要注意的关键点，根据相关规划进行方案设计。确定相关的技术标准，按相关规定编制工程估算书，于2017年5月提交本可研报告成果。

1.2编制依据、范围及原则

1.2.1编制依据
1、国家相关法律、法规
《中华人民共和国环境保护法》 （2001 年）
《中华人民共和国文物保护法》 （2002 年）
《中华人民共和国水法》 （2002 年）
《中华人民共和国草原法》 （1982 年修订）
《中华人民共和国森林法》 （2000 年）
《中华人民共和国野生动物保护法》 （2004 年修订）
《中华人民共和国土地管理法》 （2004 年）
《中华人民共和国防震减灾法》 （1997 年）
《中华人民共和国自然保护区条例》 （1994 年）
《中华人民共和国水土保持法》
《旅游规划通则》 （GB/T18971—2003）
《旅游区（点）质量等级的划分与评定》 （GB/T17775—2003）
《旅游资源分类、调查与评价》 （GB/18972－2003）
《风景名胜区条例》 （2006 年）
《中华人民共和国城乡规划法》 （2007 年）
《全国生态旅游发展纲要》 （2008 年）
《文化产业振兴规划》 （2009 年）
《国民旅游休闲纲要(2013—2020)》 （2013 年）
国务院《全国生态环境保护纲要》 2002年
国务院《风景名胜区管理条例》 2006年
国家计委《投资项目可行性研究指南》 2002年
国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》2006年
建设厅颁布相关风景区规划规定
2、地方性规范与其他相关文件
《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》 （国发〔2012〕2 号）
《国务院关于加快旅游业发展的意见》 （国发〔2009〕41 号）
《贵州省生态文化旅游创新区产业发展规划（2012—2020） 》 （黔府发〔2012〕42 号）
《贵州省 100 个旅游景区建设 2013 年工作方案》 （黔府办发〔2012〕13 号）
《贵州省 100 个旅游景区建设考核办法（试行） 》 （黔旅发〔2013〕9 号）
《贵阳市城市总体规划（2009-2020）》
《修文县城市总体规划(2010-2020)》
3、其它资料
陈敏尔省委书记在编制旅游规划座谈会上的讲话
孙志刚省长在 100 个旅游景区建设推进会上的讲话
贵州省旅游局《100 个旅游景区建设发展规划审核情况的通知》
中华人民共和国政府及贵州省人民政府制定的相关法律、法规、条例、政策和工程建设的相关技术规范、标准、定额等文件。
项目业主单位提供的有关项目建设方面的相关资料
1.2.2项目研究范围
本报告主要对“贵州修文苏格兰生态文化旅游产业园建设项目”进行研究。在项目建设背景及必要性、项目建设条件、市场研究、项目建设方案、环境影响与环境保护、资源节约、景区安全卫生与消防措施、组织机构及人力资源配置、项目管理及进度安排、投资估算及资金筹措方案、财务分析、社会评价等方面进行合理的分析研究。
1.2.3项目编制原则
（1）生态优先原则
贵州修文苏格兰生态文化旅游产业园的开发建设应大力保护区域的生态资源，维护生物多样性和生态环境良性循环，禁止一切形式的毁坏生态环境活动，尊重区域人文本底，实现旅游开发与自然生态、人文环境的和谐相融。
（2）市场导向原则
贵州修文苏格兰生态文化旅游产业园的开发以资源为依托，挖掘旅游资源的开发价值，并高度重视旅游市场的需求，以当前和未来的旅游市场需求和旅游发展趋势来决策旅游产品的开发。
（3）差异化原则
规划应突出贵州修文苏格兰生态文化旅游产业园的特色和个性，深入挖掘和包装其最本质、最具特色的资源和元素，重点包装提升婚庆广场、民族体育公园、直升机观光、山地运动、园艺博览等旅游项目，突出该区和其他旅游景区的差异性，进而产生吸引力。
（4）以人为本原则
规划应以游客为根本，旅游项目、旅游设施及旅游线路的设计安排都要充分考虑游客的需求和心理感受，尽可能让每位游客舒适、愉悦和满意，从观光到体验到服务，满足游客个性化需求。
（5）系统协调，可持续发展原则
贵州修文苏格兰生态文化旅游产业园各项旅游要素要相互协调，旅游设施的建筑要与周围环境协调，与自然环境融为一体，同时，片区的规划要与相关规划相协调，要严格保护生态系统，保证环境和资源的可持续利用，在保护的基础上合理开发；规划即要有超前意识又要注重其发展的弹性，各类设施在各发展阶段既要有相对完整性又要具有灵活性和可变性，便于分期建设，保证片区的可持续发展。

1.3项目概况

1.3.1项目建设总体目标：
 构成贵阳城市城市结构中的环城林带，为贵阳市提供了绿色生态屏障，促进贵阳“森林之城”建设，形成贵阳——遵义之间城市带的生态隔离带。逐步建设成为贵阳首选的避暑休闲圣地、欧式牧场风光体验胜地、房车露营运动休闲、园林艺术博览的王牌景区、欧式小镇风情体验乐园，贵阳国际化旅游特色景区，市旅游名片之一。贵州省最具特色的国际化欧式风情休闲体验旅游第一品牌，全面提升“爽爽贵阳”“避暑之都”的旅游品牌形象。
1.3.2项目建设规模：
本项目总占地面积约为6820亩。总建筑面积为1052200㎡，旅游建筑部分面积为110200㎡，旅游地产部分面积为942000㎡。其中，荷里路德宫15000㎡，伯爵温泉2000㎡，马术俱乐部1800㎡，生态农庄1200㎡，彼得庄园1200㎡，木屋住宿区5000㎡，帕瑞斯教堂5000㎡，特色温泉馆3000㎡，SPA休闲馆3000㎡，盛贝本酒庄3000㎡，罗梦德酒店3500㎡，双语学校50000㎡，音乐剧场2500㎡，特色庄园5000㎡，公园会所2800㎡，茗茶园1200㎡，黔味院子2000㎡，阳明苑3000㎡。玛丽婚庆街商业建筑30000㎡，苏式酒吧街商业建筑12000㎡，梅尔罗斯小镇200000㎡，皮特生活区200000㎡，亚瑟尔滨湖街区400000㎡，休闲街区100000㎡。
1.3.3项目建设时间：
项目拟分四期建设，共需6年时间，其中过渡期1年，财务建设期5年，财务计算期20年，财务经营期15年。各期可重叠建设，启动期从2015年8月—2015年12月。一期建设时间为2015年12月～2019年12月，4年；二期建设时间为2018年1月～2020年1月，2年，三期建设时间为2019年5月～2021年5月，2年，四期建设时间为2019年12月～2021年12月，2年。
1.3.4项目建设总资金：
项目总投资391937万元，其中：项目建安工程费用为197058万元，项目建设前期费用为11660万元，项目开发间接费用为20500万元，项目土地费用为85820万元，工程预备费17943.96万元，铺底流动资金11133.54万元，建设期利息20580万元。
项目资金分四期投入，其中：一期投入 91937万元，二期投入100000万元，三期投入100000万元，四期投入100000万元。
1.3.5资金来源
本项目总资金391937万元，资金为银行贷款30.62%，贷款金额120000万元，单位自筹271936.995万元。
其中：一期贷款 30000万元，二期贷款 30000万元，三期贷款 30000万元，四期贷款 30000万元。

1.4主要建设条件

1.4.1位置条件
拟建地点位于位于贵阳市修文县久长镇南部片区，在贵阳市半小时经济圈内，靠近贵阳都市消费区，处于贵阳市主城区的直接辐射范围，受辐射能力最强。贵毕与贵遵高速公路在此交汇，川黔铁路、210国道贯穿南北，拟建的贵阳高铁站也仅25公里，四周环山，绿化成荫，环境优美，地理位置优越。
1.4.2基础设施及配套设施条件
本项目属于改扩建工程，原有的各项配套设施及市政基础设施系统(给排水、供电、通讯等)均具备，能保证项目顺利建设。
1.4.3土地资源及规划条件
本项目用地范围内现状用地为一般农田及部分自然村，包含部分保存较好的林地；不在修文基本农田保护范围内。用地内部有成片保护森林植被和自然山体，有可利用低洼地段及水塘荷池等，自然环境优越。现状用地内有若干规模不大的自然村落，拆迁安置难度较低，场地总体稳定性良好，适宜建筑。
1.4.4土貌及气候条件
地处黔中丘原地区，属浅坡丘陵地貌，地势总体趋势是东部高、西部低，大部分地面比较平缓开阔。年平均温度13.3-14.3，年降雨量1293毫米，无霜期250-300天，气候非常宜人，适合生态休闲项目建设。
1.4.5建筑材料、设备、资源供应
建筑材料、设备供应渠道畅通，市场货源充足，砂、石等可就地供应解决。
1.4.6建设实施机构保障
贵阳黔秀农业开发有限公司结构优化、运行规范，为项目的实施奠定了坚实的基础。
本项目实施拟将自行管理，并组建项目班子、聘请专家参与以确保工程质量并节约经费。

1.5效益情况

打造“贵遵带旅游经济圈” 进一步拓展了贵遵带的发展空间，发挥“贵州山地旅游”的品牌推动作用是贵州旅游发展的重头戏，作为《贵阳市2011年省重大工程和重点项目名单》中的一个子项目，项目建设具有较好的社会效益和环境效益。
1.5.1社会效益分析
Ø增加就业岗位
Ø旅游业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会。根据世界旅游组织测算，旅游部门每增加一个直接就业人员，社会就能增加5个就业岗位。本项目的建设，将增加直接就业岗位5000-6000个，增加间接就业岗位25000-30000个。对解决当地居民的就业有很大帮助。
Ø促进旅游产业及相关产业发展
Ø据世界旅游组织（WTO）统计，旅游产业每收入1元，可带动相关产业增加4.3元收入。旅游产业能够影响、带动和促进与之相关联的110个行业发展。包括公路、餐饮、住宿、商业、通信、会展、娱乐、文化、体育、创意等。
Ø有力拉动消费需求
Ø旅游消费是集食、住、行、游、购、娱于一体的综合性消费活动，在社会总需求特别是居民消费需求中占有重要地位。旅游消费形式多种多样，能够满足各种消费人群的需求，旅游产业“一业共”带动“百业共”，进而使内需成倍扩大。旅游消费还是可持续性消费，对经济的调节是内在的、自然的，对内需的刺激是良性的、和缓的，不会对经济社会的发展造成剧烈冲击和过度反应。
Ø提升知名度，助力城市运营
Ø项目开发为贵阳“避暑之都”背书，打造“夏宫”，提升项目品牌、知名度及影响力，定位贵阳旅游星城，通过旅游的开发，助力城市运营，
1.5.2生态效益分析
Ø旅游产业的单位增加值能耗仅为工业的1/11，是应对气候发化、节能环保的优势产业。由于资源消耗低，环境成本小，多力发展旅游产业，可以替代资源消耗多、污染重的产业，改变主要依靠增加物质资源消耗促进经济增长的传统模式，达到减少污染排放、减轻生态破坏、提高经济效益和推动科学发展的目的，实现自然文化资源和生态环境的可持续利用，加快经济发展方式的有效转变。发展旅游产业能够有效增强当地政府和居民的环境保护意识，使生态文明的理念深入人心，推动经济发展不人口资源环境相协调，人与自然和谐相处。

1.6主要经济技术指标

序号	指标名称	单位	数量	备注
一	建设规模
1	规划占地面积亩	亩	6820
2	总建筑面积	㎡	1052200
	其中：旅游建筑部分面积	㎡	110200
	旅游地产部分面积	㎡	942000
3	建筑密度	%	12.36
5	容积率		0.2314
6	绿地率	%	50.38
7	资产负债率		0.05017
8	静态投资回收期		8.48975
9	投资利润率		0.08505
10	财务净现值（全投税后）	万元	324,531.9105
11	动态投资回收期（全投税后）		5.2296

1.7研究结论及建议

1.7.1结论
本项目为大型综合性投资项目，资金需求量巨大、投资回收期长，并且在投资后的经营时期还需不断的持续投入和内容更新。
因此，作为以公司为主体进行市场运作的业主，必需考虑多种融资活动，同时兼顾项目的经济效益，以确保投资活动的良性循环和项目的后续发展。从以上分析可以看出，本项目的各项评价指标，即投资利润率、投资利税率、内部收益率、净现值等均可接受，项目具备清偿能力，投资风险较小，财务分析可行。更重要的是，从生态保护可持续发展理念出发建设旅游项目，能加大环境治理保护的投资力度，使旅游地的生态保持平衡，而且，对加速修文县的经济与社会事业发展、增加当地农民收入、提高文明程度和促进社会长治久安具有不可替代的作用。
1.7.2建议
1、建议各级政府及相关部门在政策上予以大力支持，保证项目的顺利进行和可持续发展。
2、建议建设单位应抓紧工程前期工作，做好工程前期规划、单体设计、勘察测量等准备工作。
3、建议建设单位抓紧工程的上报审批工作和资金筹措工作。
4、积极做好项目的招投标、专业人员的选拔招聘、建设项目工程的发包和有关设施设备的采购等工作，以保证项目建设按计划顺利进行。
5、建设单位应在打造旅游产品的同时，积极做好项目的包装和宣传促销工作，全面开发旅游客源市场和旅游线路产品。
6、本工程应尽快上马，以期获得丰厚的经济效益和社会效益。