贵州瓮安县猴场镇温泉酒店建设项目

目  录
第1章 项目简介 1
1.1 项目概况 1
1.2 编制范围及依据 3
1.3可行性研究的主要内容 5
1.4研究的主要结论 5
第2章  项目背景与建设必要性 7
2.1项目建设背景 7
2.1.1世界旅游业发展的趋势 7
2.1.2我国旅游业发展的方向和趋势 9
2.2温泉资源评述 10
2.2.1温泉的主要作用 10
2.2.2瓮安温泉资源概况 12
2.2.3瓮安温泉产业战略定位和整体发展思路 12
2.3项目建设可行性分析 14
2.3.1用地条件 14
2.3.2交通条件 14
2.3.3水、电供应 14
2.3.4施工组织 15
2.3.5资金条件 15
2.4项目SWOT分析 15
2.5项目必要性分析 16
第3章  市场分析 24
3.1生态休闲旅游产业发展现状与趋势 24
3.2温泉产业概念 25
3.2.1温泉的产生 25
3.2.2温泉的开发方式 25
3.2.3温泉产业的产生及发展 27
3.3我国温泉产业的发展现状 29
3.3.1发展概况 29
3.3.2温泉产业发展存在的问题 31
3.3.3温泉产业的发展趋势分析 32
3.3.4我国温泉产业的发展战略 34
3.3.5我国温泉产业发展的建议 35
3.4温泉产业发展的研究 36
3.4.1目前中国温泉趋势 36
3.4.2温泉发展成为休闲龙头 38
3.5本项目定位 39
3.5.1定位原则 39
3.5.2开发思路 39
3.5.3开发方向--四化 40
3.5.4温泉度假酒店需求 40
3.5.5温泉度假酒店开发模式 41
3.6温泉度假酒店+会议的研究 44
3.6.1会议市场结构 45
3.6.2会议市场接待规模 46
3.6.3会议市场收入 47
3.6.4会议市场发展趋势 48
3.6.5会议市场研究特征 49
3.7温泉度假区成功案例 49
3.7.1珠海海泉湾度假区——温泉度假综合体 50
3.7.2西溪湿地片区——湿地度假综合体 50
3.7.3遵义海龙温泉——美人汤 51
3.7.4绥阳•水晶温泉——温泉+酒店+会议 52
3.7.5石阡温泉——中国最古老的温泉之一 52
3.7.6保利国际温泉——时尚温泉 53
3.8本项目营销方案 54
3.8.1总体思想 54
3.8.2营销目标 55
3.8.3营销核心 57
3.8.4商业模式 57
3.8.5运营模式 57
3.9项目客源市场分析 58
第4章  项目选址及主要建设条件 60
4.1项目选址 60
4.1.1项目选址原则 60
4.2项目建设条件 62
4.3项目建设地旅游资源评价 68
4.3.1旅游资源 68
4.3.2风景旅游资源评价 69
第5章 项目总体建设目标及规模 72
5.1项目总体定位 72
5.2项目总体建设原则 73
5.2.1资源开发“特色化” 73
5.2.2项目设置“市场化” 74
5.2.3旅游氛围“生态化” 74
5.2.4建筑设施“园林化” 74
5.2.5旅游服务系统化 74
5.3贵州瓮安温泉度假酒店总体建设目标 75
5.4贵州瓮安温泉度假酒店总体建设规模及主要建设内容 75
5.4.1、贵州瓮安温泉度假酒店总体建设规模 75
第6章  项目建设方案 78
6.1项目总体构思和功能分区 78
6.2用地规划 78
6.3主要设施工程设计方案 78
6.3.1道路交通系统规划 78
6.3.2景观系统和绿化规划 80
6.3.3建筑规划 82
6.3.4总体经济技术指标 84
6.3.5建筑设计依据 85
6.3.6 酒店休闲区设计方案 （草塘传奇） 86
第7章  工程设计方案 （市政） 88
7.1给水工程规划 88
7.1.2设计依据 88
7.1.3用水量确定 88
7.1.4供水水源 89
7.1.5供水管网 89
7.2排水工程规划 89
7.2.1污水量 89
7.2.2排水体制 89
7.2.3排水管网 89
7.3雨水工程规划 90
7.3.1雨水量预测 90
7.3.2雨水管网规划 91
7.4电力工程规划 91
7.4.2规划目标 91
7.4.3负荷规划 91
7.4.4电源与电力线路规划 92
7.5供热工程规划 92
7.5.1设计依据 92
7.5.2热负荷预测 92
7.5.3热源与热媒 92
7.5.4供热管网 93
7.6燃气工程规划 93
7.6.1燃气负荷预测 93
7.6.2气源 93
7.6.3燃气管网 93
7.7通信工程规划 94
7.7.1规划目标 94
7.7.2用户预测 94
7.7.3通信线路规划 94
7.7.4有线电视与宽带数据 94
7.8环卫设施工程规划 95
7.8.1垃圾收集 95
7.8.2公共厕所 95
7.9管线综合工程 95
7.9.1规划依据 95
7.9.2管线类型及铺设方式 95
7.9.3管线综合规划 95
第8章  环境影响与保护 98
8.1 编制依据 98
8.2生态环境保护规划 98
8.2.1评价和规划依据 98
8.2.2环境现状和影响评价 98
8.3、环境保护规划 99
8.3.1规划思路 99
8.3.2环境保护规划 99
8..4环境影响品评价 101
第9章  劳动安全与卫生 102
9.1设计依据 102
9.2卫生措施 103
9.3预期效果及评价 103
第10章  资源节约（节能） 104
10.1设计依据 104
10.2节能措施 104
10.2.1建筑节能 104
10.2.2采暖节能措施 105
10.2.3节电 105
第11章  防灾规划 106
11.1消防规划 106
11.1.1设计依据 106
11.1.2消防原则 106
11.1.3消防供水系统 106
11.2抗震设计依据 107
11.2.1防震规划 107
11.3防病规划 107
11.4人防工程 108
第12章  项目实施进度安排 109
第13章  组织机构与人力资源配置 111
13.1项目组织机构 111
13.2劳动定员和人员培训 111
第14章  项目投资估算和资金筹措 113
14.1 投资估算依据 113
14.2 建设投资估算 113
12.3资金筹措 130
第15章  财务评价 131
15.1 销售收入及税金估算 131
15.2项目现金流量分析 134
15.3不确定性分析 135
15.4敏感性分析 136
15.5财务评价结论 137
第16章  社会评价 138
16.1对当地居民就业、收入的影响 138
16.2旅游兴县，改善投资环境 138
16.3对所在区域居民生活质量的影响 138
16.4对当地社会服务容量、基础设施的影响 139
第17章  风险分析 140
17.1资源风险 140
17.2市场风险 140
17.3环保风险 140
17.4资金风险 141
17.5工程设计方案风险 141
17.6综合风险评价 141
第18章  结论与建议 143
18.1结论 143
18.2建议 143

第1章 项目简介

1.1 项目概况

1.1 .1项目名称：贵州瓮安县猴场镇温泉酒店建设项目
1.1 .2项目建设地点：贵州省黔南州瓮安县猴场镇
1.1.3项目类别：旅游度假酒店
1.1.4项目性质：新建
1.1 .5项目建设单位 ：瓮安县草塘古邑区文化旅游开发有限责任公司
1.1.6项目建设规模及主要建设内容
本项目是一个集休闲、娱乐、会议、培训、客房于一体的多功能旅游度假酒店。规划区占地面积31365.08平方米。总建筑面积14585.76平方米。主要建设有养生温泉主题酒店区、民宿客栈区、草堂记忆会所区、餐饮区。其中花池，停车位，道路，周边绿化等基础及配套设施面积约为22714.35平方米。项目对所有地上地下建筑物及配套设施实施高端装修，以达到有效运营的目的。
养生温泉主题酒店区：以温泉为支点，构筑以保健养生、休闲、度假舒适型的现代酒店：以传统的中医诊疗，以温泉、SPA水疗养外，食疗、汤疗、茶疗养内的立体保健养生休闲酒店。
民宿客栈：由3栋互相联通又相互独立的江西“样式雷”建筑构成。巧妙地贯穿黔南苗族、土家族的民族文化元素，奢华中彰显质朴，极具地域文化风尚。民宿客栈共拥有客房105间；拥有能够同时容纳52人就餐的自助餐厅及5间雍容气派的中餐包房；客栈还拥有一（栋）中国茶文化品鉴，茶艺戏曲欣赏的高端会所。
草塘记忆会所区：是一间集中国茶文化展示，品鉴，茶艺戏曲欣赏的高端会所。会所建筑画栋雕栏，美轮美奂，围墙样式以直线构图而呈阶梯状叠落，又称‘马头墙’，造成异常震撼的视觉冲击。分上下两层，2楼分布11个包厢，一楼中庭包含散客桌6桌以及一个戏台，周围分布17桌散客桌以及茶文化展示区，最多可容纳200人。在这里，您可以身历其境的感受老舍笔下的茶馆，品茗、观戏，还有专业的茶艺师表演，全方位满足您商务洽谈、接待、交际的需要。
餐饮区域：民宿客栈拥有5间雍容气派的中餐包房，以及可以同时容纳52人同时就餐的自助餐厅。5间中餐包房将本地少数民族装饰风格与现代包容兼并风格演绎到极致，打造出尊贵典雅的包房用餐环境，以纯正的滇、川菜和地道的黔菜为特色，为宾客提供精心烹制的美味佳肴。自助餐厅提供美味丰富的自助早餐，配有全景落地窗，在您享受美食的同时也不忘流连窗外美景，美味佳肴和优美的自然景色融为一体，令人心旷神怡。
1.1.6项目建设单位概况：
瓮安县草塘古邑区文化旅游开发有限责任公司是以旅游资源、旅游商品的开发建设和经营管理为主；兼营旅游产业相关配套服务和旅游信息咨询服务；对政府和出资人授权的设施建设以及文化旅游资源、酒店、旅行社、交通、餐饮、旅游地产行业进行投资、建设；旅游产品开发及销售。
瓮安县草塘古邑区文化旅游开发有限责任公司是根据《瓮府专议〔2012〕90号》、《瓮旅司董议〔2012〕5号》专题会议纪要精神，于2012年9月注册成立，属瓮安县文化旅游发展有限责任公司下属全资子公司。公司内设4个部门：综合部、财务部、工程部、资产管理部；共有职工26名：执行董事1名、总经理1名、总经理助理2名、副总经理4名、部门经理2名、管理人员16名。 
公司法人代表：韩小忠
公司业绩：主要承担了草塘千年古邑旅游区的建设和开发任务，并取得了显著的成绩。一是投资3亿元先后恢复和重建了草塘大戏楼、黔山进士楼、旗山书院、草塘安抚司署、瓮水广场、湖广会馆等古建筑群；二是投资约4亿元，对沿山路、滨河路、毛泽东行居路、红军路、梨子坪等道路进行了改扩建，对整个古邑区雨污管网、强弱电管网进行了建设，对猴场镇老街进行了约11.5万平方米的立面改造，新建了约7000平方米的游客接待中心、20000平方米的生态停车场；三是投资约3.9亿元的旅游观光大道、2亿元的兴隆湖湿地公园、2.8亿元的三佰佬五彩观光农业示范园正在建设过程中；三是通过招商引资，引入资金8亿元新建了约15万平方米的古徽派旅游地产，目前该地产销售情况良好，商业认可度高；四是景区建设文化底蕴深厚，规模宏大，配套设施齐全，并于2014年11月顺利通过国家级4A景区初审。被评为首届贵州旅游最具公众影响力“十大旅游品牌”和贵州省“十佳特色旅游城镇景区”。

1.2 编制范围及依据

1.2.1编制范围
依据法律法规，瓮安县总体规划，对项目建设的必要性，建设规模化，项目建设技术方案，投资估算及经济效益和社会效益等方面进行分析研究。
1.2.2编制依据
（1）国家实施西部大开发战略中有关发挥西部地区民族自治地方优势资源政策的精神，“国发二号文件”对贵州发展的指导意见及2012年两会精神；
（2）《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》；
（3）《贵州省旅游发展总体规划》；
（4）国家发展计划委员会（1993）530号《建设项目经济评价方法与参数》
（6）建设部2000年颁发的工程建设标准强制性条文《城乡建设部》（7）国家发展计划委员会（2001）9号文《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行办法》
（8）《中华人民共和国城乡规划法》（2007）
（9）《中华人民共和国土地管理法》（2004）
（10）《中华人民共和国水法》（2002）
（11）《中华人民共和国水土保持法》（2010）
（12）《中华人民共和国环境保护法》（1989）
（13）《中华人民共和国环境影响评价法》（2002）
（14）《旅游规划通则》（GB/T18971－2003）
（15）《中共贵州省委、贵州省人民政府关于加快旅游业发展的意见》；
（16）《历史文化名城名镇名村保护条例》；
（17）《中华人民共和国城乡规划法》（2007）。

1.3可行性研究的主要内容

（1）项目的经营规模、“瓮安县猴场镇温泉酒店”内部区域规划及营销设计的合理性。
（2）经营管理方案的先进合理性、唯一性、可靠性。
（3）交通方案、环境保护方案及安全方案的研究。
（4）瓮安县猴场镇温泉酒店市场需求状况及目标群体研究。
（5）项目的管理团队建设与研究。
（6）项目的装修投资估算、经济及社会效益研究。
（7）项目的风险研究及规避措施研究。

1.4研究的主要结论

瓮安县草塘古邑区文化旅游开发有限责任公司根据国家的产业政策和省市县经济发展规划，利用现有温泉和其他资源，新上“贵州瓮安县猴场镇温泉酒店项目”。新上项目紧紧抓住现代人对健康快乐的追求心理，把握现代社会的快节奏竞争压力巨大的脉搏，挖掘中国传统精华与现代的养生对接，引领时尚生活品质生活的潮流。而且在瓮安县也是填补了空白，满足了市场的需求。
该项目的实施建设具有突出的区位优势和丰富的资源优势，建设规模适当，布局及装修设计合理；项目建设技术可靠，设备及材料供应有保障；建设中采取的“三废”治理措施得当，装修后及时清理垃圾，不会对项目建设的环境造成污染。项目建成后能增加瓮安的旅游接待能力，促进旅游休闲业的向前发展，推动周边区镇乃至瓮安县的社会、经济发展，产生较好的经济效益和良好的社会效益。同时，开发建设猴场镇温泉酒店，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分的发挥温泉的医疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游温泉产业市场的形成，提高本区域第三产业的快速增长。因此，该项目建设是十分必要的，也是完全可行的。
综上所述，该项目在拥有独天特厚的资源基础上进行可行性研究，是当今经济效益好、收益高、回报快、可操作性强、竞争少、风险小的项目。项目有较好的发展前景和增值空间，是不可多得的旅游资源项目。